겸용주택의 1세대 1주택 비과세적용

BY 황범석   2019-08-13
조회 77 1
A씨는 2002년 3월 상가와 주택의 용도로 사용하기 위하여 4층짜리 겸용주택을 신축하였다. A씨는 1,2층은 상가로 사용하였으며 3,4층은 본인의 거주를 목적으로 사용하였다. 그러던 중 2019년 8월 인근의 부동산 중개업자로부터 해당 건물을 30억 원에 양도하라는 제안을 받았다.
A씨는 양도소득세가 얼마나 나올지 궁금하여 B세무사로부터 상담을 받았다. 그리고 B세무사는 해당 겸용주택을 양도하기 전에 옥탑을 만들거나 겸용주택 외부에 3,4층으로 가기 위한 계단을 만들면 주택의 면적이 상가의 면적보다 넓어져 겸용주택 전체에 대해 1세대 1주택 비과세 규정을 적용 받을 수 있다고 조언해 주었다.
거기에 추가하여 B세무사는 7월에 세법 개정안이 발표되었으며 개정안에 따라 2021년 12월 31일까지 해당 주택을 양도하지 않으면 세부담이 적게는 3배에서 많게는 5배 까지 증가할 수 있다고 경고하였다. 기획재정부는 7월 25일 세법 개정안을 발표하였으며 해당 개정안에 따라 겸용주택의 양도소득세가 크게 증가할 전망이다.

현행 세법은 하나의 건물이 주택과 주택 이외의 부분으로 구성된 겸용주택의 경우 주택의 연면적이 주택 이외의 연면적 보다 넓다면 겸용주택 전부를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다.

하지만 개정세법에 따를 경우 2022년 1월 1일 이후에 양도하는 겸용주택에 대해서는 주택부분만 비과세 혜택을 부여하며 겸용주택의 상가부분에 대해서는 일반 건축물로 보아 양도소득세를 계산한다.

실제 15년 이상 보유한 겸용주택을 10억 원에 취득하여 30억 원에 양도한다고 가정 할 때 겸용주택을 2021년 12월 이전에 양도하는 경우와 2022년 1월 이후에 양도하는 경우의 양도소득세 차이는 대략 4배 이상이다. 발등에 불이 떨어졌다. 이제 겸용주택을 보유한 많은 임대업자들이 겸용주택의 양도를 고민할 것이다. 세부담을 최초화 하기 위해 세무사로부터 미리 컨설팅 받고 2021년 12월 이전에 주택을 양도해야겠다고 다짐하시는 분도 다수 있을 것이라 생각된다.

하지만 이런 때일수록 신중해야 한다. 다급함은 실수를 만들고 이미 쏟아진 물은 다시 주워 담을 수 없기 때문이다.

세간에는 1,2층을 상가로 사용하고 3,4층을 주택으로 사용하는 겸용주택 전부에 대해 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서 주택만이 사용할 수 있는 계단을 만들던지 주거목적의 옥탑을 만들라는 이야기가 공공연하게 번져나가고 있다. 주거목적으로 사용하는 계단과 옥탑을 설치하여 주택으로 사용하는 면적이 주택 이외로 사용하는 면적보다 넓어지게 하면 겸용주택 전부에 대해서 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다는 것이다.

하지만 수박 겉핥기 식으로 일을 진행하다간 큰 코 다치기 십상이다.

그러므로 겸용주택 전부에 대해서 1세대 1주택 비과세 규정을 받는 경우 이하의 사항까지 정확히 체크하여야 한다.


1. 계단 또는 옥탑의 설치로 인해 주거에 용하는 면적이 주거 이외의 면적보다 넓어진 경우 용도변경이 있은 날로부터 최소한 2년이 도과한 후 겸용주택을 양도하여야 한다.

주택부분 보다 주택외의 부분이 큰 복합건물 중 주택외의 부분이 큰 복합건물 중 주택외의 부분을 주택으로 용도 변경함으로써 양도일 현재 그 전부가 주택에 해당하는 경우에는 용도변경으로 인한 주택의 부수토지에 대하여는 용도변경일 이후 양도일까지 2년 이상 경과한 경우에만 동 규정에 의한 1세대 1주택 비과세를 적용한다(재일46014-1724 1997. 07. 15., 참조).

1세대 1주택 비과세 특례를 받기 위해서는 2년 이상 주택을 보유(2017년 8월 2일 이후에 취득한 조정대상지역의 주택의 경우 2년의 거주요건 필요)해야 한다. 그러므로 주택의 면적이 상가의 면적보다 넓어져 겸용주택 전부를 주택으로 보아 비과세를 적용하려면 상가 부분 역시 주택으로 보유한 기간이 2년 이상이어야 하는 것이다.

결국 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 넓어진 후 2년이 도과하여야 상가부분의 양도에 대해서도 1세대 1주택 비과세 규정의 적용이 가능한 것이다.

2. 80%의 장기보유 특별공제는 주택부분에 대해서만 적용 가능하다.

장기보유특별공제는 물가상승으로 인하여 보유이익이 과도하게 누적되는 것을 감안하여 부동산의 양도차익 일부를 공제해주는 제도다. 그렇다면 고가겸용주택의 용도 변경 등으로 주택의 연면적이 주택 외의 연면적 보다 넓어진 경우 상가부분에 대한 장기보유특별공제가 문제가 된다.

이에 대해 조세심판원은 “장기보유특별공제는 토지와 건물, 주택의 보유기간에 따라 각각 그에 해당하는 공제율을 적용하는 것이므로 장기보유특별공제율 적용 시 양도일 현재 주택면적이 주택 외 면적보다 크다고 하여 겸용주택 전체 보유기간을 주택보유기간으로 인정하는 것이 아니라 주택면적이 주택 외 면적보다 커서 전체를 주택으로 인정하는 기간만 주택보유기간으로 보는 것이 타당하다고 할 것이다.”라고 하였고

대법원 역시 이와 유사한 사안에 대하여 “장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간은 소득세법 제94조 제1항 제1호에 규정된 자산을 계속하여 보유한 기간만을 통산하여야 하므로 그것이 멸실되었다가 신축되거나 다른 공제율을 적용하여야 하는 자산으로 변동된 경우에는 그 보유기간을 통산할 수 없음이 원칙이라고 할 것이다.” 라고 판시하였다.

결국 용도변경 또는 옥탑, 계단의 설치로 인하여 주택면적이 주택 외 면적 보다 넓어져 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 고가주택을 양도하는 경우 장기보유 특별공제의 적용은 기존부터 주택이었던 부분에 대해서는 취득 시 부터 양도시까지의 기간에 대해 최대 80%의 장기보유 특별공제를 적용하는 것이고,

상가였음에도 주택의 면적이 더 넓어져 비과세 판정 시 주택으로 의제 된 부분에 대해서는 주택으로 의제 된 시점부터 주택을 보유한 것으로 보아 장기보유 특별공제를 적용하는 것이다.

다만, 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 넓어져 주택으로 의제된 부분에 대해서는 주택 의제기간에 ‘최대 80%(연 8%)’의 비율을 적용한 것과 실제 보유기간(취득시부터 양도시까지)에 ‘최대 30%(연 2%)’의 비율을 적용한 것을 비교하여 더 높은 비율의 장기보유 특별공제를 적용하여야 하는 것(재산-264, 2009.09.21.)이니 이점 명심하기 바란다.


3. 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하기 위해서는 공부상이 아닌 실제 사용용도를 확인하자.

세법은 실질과세의 원칙을 따르고 있으며 사실상의 이용 현황에 따라 비과세 규정을 적용한다.

공부상 용도를 전환하여 주거목적으로 사용하는 면적이 주거 외의 목적으로 사용하는 면적보다 넓어지더라도 실제 주거용도로 사용하는 면적이 주거 외의 용도로 사용하는 면적보다 좁다면 겸용주택 전체에 대해서 비과세 규정을 적용받을 수 없다.

과세관청에서는 현장조사를 통하여 양도소득세 신고내역을 확인하는 경우가 있다. 그러므로 겸용주택 전부에 대해 비과세를 받으려는 경우에는 겸용주택의 사실상 사용 용도를 꼭 확인하도록 하자.

1세대 1주택 비과세가 적용되는 겸용주택의 양도는 실수가 상당히 많이 발생할 수 있는 부분 중 하나다. 그러므로 상기의 세가지 포인트는 물론그 외의 사항에 대해서도 꼼꼼히 챙긴 후 양도 및 신고하도록 하자.

2021년 12월 31일. 이제 카운트 다운은 시작되었다.
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