부동산관련 법인 설립의 장단점

BY 변종화   2019-07-03
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8.2부동산 대책 이후로 부동산 관련 정책들이 발표되고 시행되고 있다.
부동산경기과열을 진정시키기 위한 규제책들이 대부분이다. 대표적으로 조정대상지역 내에서 부동산을 양도하는 경우 2주택 이상인 상태에서 양도하면 양도세율이 16%~62%로 중과 된다. 더군다나 장기보유특별공제도 인정되지 않는다. 이전 보다 양도세가 2배 이상 더 나오는 경우가 많다. 주택 양도에 대한 부담이 클 수밖에 없다. 그래서 최근 부동산관련 법인설립 문의가 많이 오고 있다. 부동산법인설립 또는 법인전환의 장단점을 파악하여 나에게 맞는 형태가 어떤 것이 있는지 알아보기로 한다.

1. 법인으로 주택 취득 시 취득세 중과가 될 수 있다.

법인이 과밀억제권역 내에서 부동산을 취득하는 경우 취득세가 중과된다. 기본취득세율에 4%가 추과 된다. 이는 부동산관련 사업 법인설립을 어렵게 만드는 요인이다. 그러나 요건을 갖춘 주택임대업, 주택신축판매업의 경우에는 취득세 중과제외 된다.

2. 주택에 대한 법인세 추가 과세

주택을 양도하는 법인은 기존의 법인세율에 10% 추가과세 한다. 단, 법인이 요건을 갖춘 민간임대사업자등록을 하고 5년 임대 후 양도하면 추가과세가 안될 수 있다. 주의해야할 점은 주택의 임대개시당시 기준시가 6억원 이하(수도권 밖 3억원 이하)인 경우에만 해당이 된다.

3. 법인이 유리한 상황

1) 개인이 양도세 중과 될 때

개인이 다주택자라서 양도세 중과가 된다면, 법인이 유리 할 수 있다.
다음의 사례로 비교해 보자.

구분 개인인 경우
(조정대상지역, 3주택 이상)
법인인 경우
(요건 갖춘 임대주택인 경우)
양도차익 10억원 10억원
세율 26% ~ 62% 10% ~ 25%(10% 추가 과세)
양도세(법인세) 최대 약 5억8천만원 최소 약 1억8천만원

위의 사례에서는 개인으로 양도하는 경우 조정대상지역내 양도이면서 3주택 이상이라면 최대 5억8천만원의 양도세가 과세 된다.
같은 부동산인데 법인으로서 주택임대사업으로 요건을 갖추고 양도하면 약 1억8천만원의 법인세가 과세된다. 여기서 주의 할 점이 있다. 단순비교만으로 보면 단연 법인세로 납부하는게 유리할 것 같지만 아닌 경우도 있다.
개인과 법인을 비교할 때에는 개인의 소득세 vs. (법인세+배당소득세 등)을 비교해야 한다. 법인의 잉여금은 언젠가 주주나 개인에게 인출이 되어 사용되기 때문이다. 이때 주주에게 배당을 하면 배당소득세, 급여로 인출이 되면 근로소득세 등 잉여금의 수증자에 따라 개인 소득세가 추가로 과세가 된다. 그러므로 부동산 양도에 관련한 세액비교는 양도당시의 법인세와 장래 있을 개인에 대한 잉여금 처분에 대산 소득세를 합하여 같이 비교해야 한다. 보통 양도세중과가 안되는 경우에는 개인과 법인 중 어디가 유리한지 우열을 가리기 힘들다. 하지만 개인이 양도세 중과가 된다면 법인세와 개인배당소득세 등을 납부하더라도 법인이 유리한 경우가 많다. 이는 법인의 장래 잉여금처분정책과 같이 계산을 해야 한다. 보다 정밀한 판단을 위해서는 부동산 양도시기와 양도가액의 사용시기를 예측하여 비교를 해야 한다. 잉여금 처분은 주주구성과 처분시기에 따라 합법적으로 절세가 될 수 있다.
개인이 양도세가 중과되는 상황이라면 위의 상황을 고려하여 전문가와 상의하여 법인설립 여부를 결정하기 바란다.

2) 1년 미만의 단기매매일 때

1년 미만의 단기매매인 경우 개인의 양도소득세율은 40%와 26%~62%(미등기는 70%)중 큰 금액으로 한다. 반면 법인세율은 10~25%(주택인 경우 10% 추가 과세)로 한다. 그러므로 1년 미만의 단기매매가 많은 경우 법인으로 양도하는 것을 고려해 볼 수 있다.

3) 증여나 상속이 용이하다.

부동산은 증여나 상속을 하려면 부동산등기부등본상에 소유권 이전 등기를 해야 한다.
이때 취득세가 발생한다. 법인소유의 부동산을 증여할 때에는 부동산을 이전하는 것이 아니라 법인의 주식을 증여한다. 부동산은 법인의 소유이고 주주는 지분을 통해 간접소유하기 때문이다. 주식의 이전은 별도의 등기절차가 없이 간단히 당사자 간의 매매계약 또는 증여계약으로 이전이 가능하다. 그러므로 취득세 부담 없이 수시로 필요할 때마다 매매나 증여를 통해 부의 이전이 가능하다.

4) 법인의 영속성

부동산 법인으로 한다는 얘기는 회사를 운영한다는 것이다. 회사는 영속성을 기본으로 한다. 그리고 주주, 이사, 대표 등 다양한 인적구성을 할 수 있는 장점도 있다. 장기적으로 법인을 통하여 자녀 등에게 영속성 있게 부동산이 아닌 부동산업을 하는 법인회사를 물려줄 수 도 있다.

5) 기타 비용의 손금 산입

개인인 경우 양도세 계산시 필요경비는 자본적 지출과 일부 직접비용에 한정돼있다. 그러나 법인은 법에서 특별히 손금불산입으로 한 것을 제외하고 사업을 위해 사용한 모든 비용은 손금산입 된다. 회사 대표이사의 인건비, 직원의 급여 및 복리후생비, 유지 관리비(도배, 장판, 소모품비 등), 각종 수수료 등이 손금처리가 되는 장점이 있다.

6) 건강보험 등에 유리

지역 건강보험료는 소득과 개인의 재산에 대해서 부과된다. 아무래도 개인 재산이 많은 경우 건강보험료가 더 많이 나올 수밖에 없다. 그러나 부동산을 법인이 소유하고 회사대표로서 급여를 받는다면, 직장으로 건강보험료가 산정되므로 유리 할 수 있다.

7) 법인전환시 주의 할점

부동산 법인을 만드는 방법은 두가지가 있다. 신규법인설립과 개인의 법인전환이다. 신규법인설립은 말 그대로 주주가 법인에 출자하여 법인을 설립하고 법인이 법인 명의로 부동산을 취득하여 사업을 하는 것이다. 두 번째 방법은 개인사업자의 법인전환이다. 개인으로 부동산임대업 또는 부동산매매업을 하고 있다가 법인으로 사업을 넘기면서 법인전환 하는 것이다. 여기서는 법인 전환 시 주요사항과 주의할 점에 대해 살펴보기로 한다.

우선 법인전환 할 때 두 가지 쟁점이 있다. 하나는 취득세이고 두 번째는 양도세이다.

첫 번째로, 취득세이다. 개인사업자의 명의에서 법인 명의로 전환하는 것이므로 당연히 취득세가 과세가 된다. 과밀억제권역 내라면 취득세 중과도 될 수 있다. 이러한 부담 때문에 법인전환을 꺼리는 경우가 많은데 이러한 불편함을 해소해주기 위해서 현물출자 또는 세감면 포괄양수도 방법으로 법인에 부동산을 넘기면 취득세 면제가 가능하다.
두 번째, 개인의 양도세이다. 개인사업자에서 법인으로 전환한다는 의미는 개인 부동산의 소유권이 법인에게 이전된다는 의미이다. 부동산을 양도하고 그 대가로 법인의 주식을 받는 것이다. 이는 대가를 받고 양도한 것과 다를바 없다. 그래서 기본적으로 현물출자 또는 사업양수도 때 부동산을 양도한 것으로 봐서 양도세를 과세한다. 그러나 원활한 법인전환을 지원하기 위해 요건을 갖춘 현물출자와 요건을 갖춘 사업포괄양수도인 경우 개인이 납부해야할 양도세를 법인이 부동산을 양도할 때 낼 수 있도록 연기시킬 수 있다. 이를 ‘양도세 과세이연’이라고 한다. 나중에 실제로 법인이 해당 부동산을 양도할 때 그때 법인세는 물론 사업포괄양수도 당시의 과세이연을 받은 개인의 양도세도 낸다. 이때 주의해야할 점은 과세이연 당시 출자한 또는 양수도한 부동산이 2주택 이상의 개인인 경우에는 중과세율을 적용한 양도세가 그대로 과세이연 됨을 주의해야한다. 이미 양도세가 중과되는 부동산을 현물출자나 사업포괄양수도로 양도하는 경우 절세가 안될 수 있고 오히려 불리할 수 있음을 주의 해야 한다.

4. 법인이 불리한 경우(개인이 유리한 경우)

1) 1세대1주택자의 주택인 경우

법인은 기본적으로 1세대1주택 비과세 규정이란 것이 없다. 그러므로 1주택이라도 차익이 생겼으면 무조건 법인세로 세금을 내야한다. 반면 개인은 1세대1주택 비과세 규정이 적용되어 비과세가 된다. 그러므로 1세대1주택자인 경우 부동산법인으로 하는 경우 오히려 불리할 수 있다.

2) 장기보유특별공제 50%, 70% 받을 수 없다.

개인인 경우 조특법 97의 3에 따라 요건을 갖추고 8년, 10년 이상 임대를 하고 양도하는 경우에는 장기보유특별공제를 50%, 70% 적용이 가능하다. 그러나 법인은 이러한 규정이 적용되지 않으므로 불리해 질 수 있다.

3) 개인이 양도소득세 중과가 안 될 때 법인으로 해도 큰 효과가 없을 수 있다.

개인이 양도세 중과가 되는 상황이라면 개인의 양도소득세 vs. (법인세+배당소득세 등)의 우열을 가리기가 어렵다. 현재의 양도세 중과세 제도가 장래에 어떻게 변경이 될지는 아무도 모른다. 만일 장래에 양도세중과제도가 유예되거나 폐지되는 경우 과거에 계획하였던 중과를 피하기 위한 법인설립 목적 자체가 사라질 수 있다.

4) 법인은 관리가 필요하다.

법인으로 하는 경우 복식부기에 의하여 장부를 기장해야한다. 관련 관리 비용이 추가 될 수 있다. 그리고 법인의 이익잉여금과 가지급금 관리를 철저히 해야 한다. 법인의 자금을 개인적으로 사용할 때 절차에 따라 배당 등 처분하고 개인 소득세를 내고 사용해야 한다.


결론

부동산을 보유한 개인의 법인전환 또는 법인설립 하여 부동산을 매매하는 의사결정은 상당히 복잡한 구조이다. 무조건 ‘유리하다’ 또는 무조건 ‘불리하다’라고 단정적으로 말하기 어렵다. 개인의 부동산 보유현황, 향후 계획, 상속증여 플랜, 유지관리 능력, 법 개정 변수에 따라 신중히 전문가와 상의하여 최적의 결정하기 바란다.