법인이 임직원 사택을 매각하는 경우 추가 법인세를 부담하지 않는 방법은?

BY 강민   2019-06-04
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지방에서 제조업체를 경영하고 있는 M중소기업 법인은 수도권에 사는 임직원들의 출퇴근에 어려움이 많아 법인이 직접 사업장 근처에 별도의 주택을 구매하여 임직원에게 주거용으로 제공하고 있습니다.

최근 사업실적이 악화되어 자금 마련을 위해 기숙사 주택을 매각하였는데 3월 법인세 세무조정 때 담당 세무사로부터 해당 주택 양도차익에 대해 추가로 세금을 내야 한다는 말을 듣고, 재경팀장은 이에 관해 자세히 알아보기로 했습니다. 위 사례와 같이 지방에 위치한 법인은 종종 임직원 사택으로 사용하기 위해 법인이 직접 주택을 구매하여 사용하다가 파는 경우가 있습니다. 이때 해당 주택 양도차익에 대해서 일반 법인세만 고려하였는데 추가로 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 내야 하는 경우가 발생하곤 합니다.

토지 등 양도소득에 대한 법인세에 대해서는 면제, 유예기간 등 확인해야 할 조건이 많고 복잡해 법인세 신고 시 이를 누락하여 추후 이에 대한 세금이 추징되는 사례도 종종 볼 수 있습니다. 이하에서는 법인이 임직원을 위해 보유한 사택을 양도하는 사례를 중심으로 회계와 세무에 관해 살펴보도록 하겠습니다.

<그림1> 법인이 사택을 매각하는 경우 회계와 세무 위 <그림1>에서 보는 것처럼 법인이 주택(사택)을 매각한 경우에는 원칙적으로 주택에 대한 양도차익에 대해 추가로 법인세를 과세하되 사택 특례, 취득시기 특례 등을 확인하여 과세배제에 대해 검토해야 합니다.


사택과 토지 등 양도소득에 대한 법인세 개요

일반적으로 사택이란 회사가 임직원의 주거를 위해 구매한 주택을 말하고, 사택 취득 시 취득세를, 사택을 보유하는 동안 재산세와 종합부동산세를 부담하고, 사택을 매각하는 경우 법인(양도)세를 부담하게 됩니다. * 법인이 사택을 보유하는 동안 사택이 업무무관 부동산에 해당하는지 여부, 출자임원 등에 제공되는지 여부 그리고 부당행위 여부에 따라 관련비용 등이 손금불산입 될 수 있음
개인의 경우 주택을 양도하는 경우 높은 양도세율이 적용되나 법인의 경우 비교적 낮은 법인세율이 적용되어 과세형평에 어긋나고, 법인의 부동산투기를 방지하기 위해 법인세법에서는 일반적인 각 사업연도 소득에 대한 법인세와 별도로 토지 등(주택 포함) 양도소득에 대해 추가로 과세하는 제도를 두고 있습니다.

토지 등 양도소득에 대한 법인세는 개정이 빈번하여 부동산 종류, 취득시기, 매각시기, 중소기업 여부에 따라 과세 여부가 달라지므로 이를 유의하여 검토할 필요가 있습니다. 이하에서는 법인의 사택 매각 사례를 중심으로 토지 등 양도소득에 대한 법인세에 대해 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다.

구분 토지 등 양도소득 법인세 과세 여부 비고
2009.3.16.~2012.12.31.에 취득한 사택 과세 제외 부칙(2009. 5. 21. 법률 제9673호) 제4조 및 법법 집행기준 55의 2-0-1
2013.1.1. 이후 취득한 사택 중소기업 2016.1.1. 이후 매각하는 경우 과세함 사택 특례 : 직원에게 10년 이상 제공 시 과세 제외
대기업 2014.1.1. 이후 매각하는 경우 과세함


법인이 사택을 매각한 경우 회계처리

내국법인이 보유한 사택을 매각하는 경우 일반적인 유형자산 처분과 동일하게 양도가액과 장부가액 차이 상당액을 유형자산처분손익 계정을 사용하여 회계처리 합니다.

위 사례에서의 M법인이 사택(국민주택규모 이하)을 2억원에 취득하여 사용(감가상각)하다 2019.3.10.에 3억원에 매각하는 경우 회계처리는 아래와 같습니다.

일자 차변 금액 대변 금액
19.3.10. 보통예금 300,000,000 토지(주택토지)*1) 50,000,000
감가상각누계액 100,000,000 건물(주택건물)*1)*2) 150,000,000
유형자산처분이익 200,000,000
*1) 사택의 경우 재화나 용역의 생산이나 제공을 위한 직원들이 주거지로 사용되므로 투자부동산이 아닌 유형자산에 해당 함. *2) 국민주택규모 이하 주택에 대해서는 부가가치세가 면제 됨.

법인이 사택을 매각한 경우 세무회계

일반적인 각 사업연도 소득에 대한 법인세

법인이 사택을 양도한 경우에는 일반적으로 해당 양도차손익 상당액은 손익계산서상 계상되어 있고, 특별한 경우가 아니라면 세무상으로도 해당 사택 양도차손익에 대해 인정되므로 별다른 세무조정 없이 익금, 손금으로 인식하게 됩니다.

다만 법인이 출자임원(지분율 1% 미만 출자임원 제외) 및 그 친족이 사용한 사택에 대한 유지, 관리, 사용료 등을 지급했다면 매각 시점까지 지급된 사택 유지비 등에 대해 손금불산입 세무조정을 해야 합니다.

토지(사택) 등 양도소득에 대한 법인세

법인이 사택을 양도한 경우에는 위 일반적인 각 사업연도 소득에 대한 법인세와 별도로 사택의 취득시기와 매각시기를 검토하여 아래 표를 통해 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 추가 부담해야 하는지 검토가 필요합니다.

구분 토지 등 양도소득 법인세 과세 여부 비고
2009.3.16.~2012.12.31.에 취득한 사택 과세 제외 부칙(2009. 5. 21. 법률 제9673호) 제4조 및 법법 집행기준 55의 2-0-1
2013.1.1. 이후 취득한 사택 중소기업 2016.1.1. 이후 매각하는 경우 과세함 직원에게 10년 이상 제공 시 과세 제외 (사택 특례)
대기업 2014.1.1. 이후 매각하는 경우 과세함

만약 법인이 2013.1.1. 이후 취득한 사택을 2016.1.1.이후에 매각한 경우라면 원칙적으로 토지 등 양도소득에 대한 법인세를 추가로 부담해야 하지만, 사택 특례에 따라 ① 출자자(주주)가 아닌 임원 및 직원에게 제공하는 사택으로서 ② 사택제공기간이 10년 이상인 경우에는 해당 사택을 매각하는 경우에도 토지 등 양도소득에 대한 법인세가 과세되지 않습니다. * 위 사택 특례와 별도로 임대주택법에 따른 임대주택, 저당권 실행으로 인해 취득한 주택 등 토지 등 양도소득 법인세 면제 부분에 관해 확인이 필요함

사례를 통한 사택 양도소득에 대한 법인세 세무조정

위 사례에서 나온 M법인이 2013년에 사택을 취득하여 직원(출자임원이 아님)에게 제공하여 사택으로 사용하다가 2019년도에 해당 사택을 양도한 경우를 가정한다면, 사택 제공 기간이 10년 미만이므로 해당 사택 양도소득에 대해 법인세를 추가로 과세합니다. 따라서 아래 계산에 따른 추가부담액을 법인세를 신고‧납부해야 합니다. 주택(사택)의 양도소득 법인세 = (사택의 양도가액 – 장부가액) ☓ 10% (미등기인 경우 40%) M법인의 경우 2013년에 사택을 2억 원에 취득한 후 보유 기간에 1억 원의 감가상각비를 인식하였고 2019년에 3억 원에 팔았기 때문에 아래와 같이 계산된 추가 2,000만 원을 일반 법인세와 더불어 신고‧납부해야 합니다. M법인 주택(사택)의 양도소득 법인세 = (3억 – (2억-1억)) ☓10%(지방세 제외) = 2,000만원