지금 보시면 좋은 부동산임대사업자의 종합소득세 절세방법 - 결손금과 이월결손금

BY 김동우   2019-05-22
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제 사무실 주변은 업무지구가 활발히 조성되고 있습니다. 매일매일 변화하는 주변 환경 때문인지는 몰라도 저는 임대업을 하는 사장님들의 문의를 받고 있습니다. 최근 종합소득세 신고 기간을 맞이하여 가장 많은 상담을 진행한 내용을 아래의 사례를 통해 소개해 보고자 합니다. 오공실 사장님은 구분상가 1개 호실을 분양 받은 후 2018년 5월 31일에 등기 접수되어 임차인을 구하기 시작했습니다. 안타깝게도 5개월 간 임차인을 구하지 못하다 11월 1일에 어렵게 임대차계약을 체결했습니다. 계약조건은 보증금 1,000만 원에 월 임대료 100만 원(공급가액)으로 2018년도에 오공실 사장님은 총 100만 원의 임대료를 벌었습니다. 2019년 5월이 되자 단순경비율이 적용되어 작성된 종합소득세 신고 안내문을 받았는데 살펴보니 납부세액도 발생하지 않아서 ARS방식으로 신고서를 제출하려다 평소에 알고 지내던 김세무사에게 연락했습니다.

오공실 : 세무사님 안녕하세요. 제가 작년에 상가를 분양받아서 5개월 정도 공실이다가 겨우 임차인을 구해서 2개월 정도 월세를 받아 세무서에서 ARS방식으로 종합소득세 신고를 할 수 있는 안내문을 받았습니다. 이대로 진행하면 문제없을까요? 신고서를 보니 납부할 세금도 없고 절차도 간편해서 이대로 진행해도 되지 않을까 싶어서 연락드렸어요.
김세무사 : 네, 사장님. 그대로 진행하셔도 문제가 되지는 않습니다. 다만, 한 가지 궁금한 사항이 있는데요. 공실일 때 상가를 담보로 한 대출이자와 관리비를 혹시 납부하지 않으셨나요? 그리고 임대차계약을 체결하실 때 중개보수랑 7월과 9월에는 상가 관련하여 재산세를 부담하셨죠?
오공실 : 네, 세무사님. 말씀하신 내용 모두 부담했습니다. 생각보다 부담이 커서 힘들었는데 그래도 이제는 월세를 받고 있어서 숨통이 좀 트입니다.
김세무사 : 사장님. 지금 그대로 신고를 하셔도 괜찮습니다만 장부를 작성해서 신고를 진행하시면 2019년 소득세 신고를 할 때 더 절세할 수 있는 방법이 있습니다. 혹시 이월결손금 공제라는 용어를 들어본 적이 있으신가요?
오공실 : 아뇨. 처음 들어봅니다. 이월결손금 공제는 무엇인가요?
김세무사 : 내용이 조금 복잡하니 시간 되실 때 제 사무실로 잠시 방문하시면 설명해드리겠습니다.
오공실 : 네, 세무사님. 곧 방문하겠습니다.

다음 날 진행된 오공실 씨에 대한 상담을 통해 수집한 자료는 다음과 같습니다.

① 이자비용(2억원 차입금-연 3% 이자) :  월 50만원
② 공실기간동안 발생한 관리비 :  월 20만원
③ 7월분 재산세 :  50만원
④ 9월분 재산세 :  100만원
⑤ 중개보수 :  100만원

김세무사는 위의 자료를 통해 아래와 같이 결산(간편장부)을 했습니다.

[표1] 오공실 씨의 손익계산서(2018)
구분 금액(원) 비고
매출액 2,000,000 2개월 임대료(1,000,000×2)
건물관리비 1,000,000 5개월 관리비(200,000×5)
세금과공과 1,500,000 7월·9월 재산세 합계
지급수수료 1,000,000 공인중개사 중개보수
이자비용 2,500,000 5개월 이자비용(500,000×5)
손익 (-)4,000,000 결손

그리고 위의 결산결과를 오공실 씨가 세무서에서 받은 단순경비율이 적용된 신고서와 비교를 했습니다.

구분 장부결산 추계신고(단순경비율) 비고
총수입금액 2,000,000 2,000,000 -
필요경비 6,000,000 830,000* *단순경비율 41.5% 적용
(업종코드 701201)
사업소득금액 (-)4,000,000 1,170,000 -
소득공제 - 1,500,000 사업자 본인 기본공제 적용
과세표준 0 0 -
세율 6% 6% -
결정세액 0 0 -

오공실 씨가 세무서에서 받은 안내문과 장부결산 시의 종합소득세의 결정세액은 ‘0’으로 동일합니다. 하지만 사업소득금액은 서로 차이가 있습니다. 장부결산을 했을 때에는 4백만 원의 결손이 발생하지만 단순경비율을 적용한 추계신고를 할 때에는 117만 원의 소득금액이 발생합니다. 장부결산 시 발생한 4백만 원의 결손금은 2018년도의 종합소득세를 계산할 때에는 큰 도움이 되지 않는 것처럼 보입니다. 하지만 이월결손금 공제를 이용하면 2019년도 종합소득세를 계산할 때 무시할 수 없는 절세효과를 얻을 수 있습니다.

결손금과 이월결손금제도는 무엇인가요?

결손금이란 사업자가 비치·기록한 장부에 의하여 사업소득금액을 계산할 때 해당 과세기간의 필요경비가 총수입금액을 초과하는 경우 그 초과하는 금액을 말합니다. 위의 사례에서의 총수입금액은 2백만 원이고 필요경비가 6백만 원이므로 4백만 원이 초과하므로 이 금액이 해당 사업자의 결손금이 되는 것입니다. 해당 과세기간에 발생한 결손금은 먼저 같은 과세기간에 발생한 다른 종합소득에서 공제합니다. 그 순서는 ① 근로소득 → ② 연금소득 → ③ 기타소득 →④ 이자소득 → ⑤ 배당소득입니다. 다른 소득금액에서 공제한 후에도 남은 결손금은 다음 과세기간으로 이월해서 공제받을 수 있는 데 이를 이월결손금 공제라고 합니다.

[표2] 결손금 및 이월결손금 공제(사례)
구분 2018년도 결손금공제(2018) 2019년도 이월결손금공제(2019)
사업소득 (-)10,000,000 - 5,000,000 (-)2,500,000
근로소득 3,000,000 ① (-)3,000,000 -
연금소득 1,000,000 ② (-)1,000,000 -
기타소득 500,000 ③ (-) 500,000 -
이자소득 1,000,000 ④ (-)1,000,000 -
배당소득 2,000,000 ⑤ (-)2,000,000 -
결손금잔액 2,500,000

[표 2]를 보면 2018년도의 사업소득에 1천만 원의 결손이 발생합니다. 세법에서는 이 1천만 원을 결손금이라고 하며, 이를 같은 과세기간의 다른 종합소득에서 공제합니다. 근로소득에서 시작해서 이자·배당소득까지 총 750만 원을 공제합니다. 공제 후 남은 250만 원의 결손금은 2019년으로 이월되어 해당 과세기간의 사업소득금액에서 먼저 공제하고 남은 결손금은 2018년도의 결손금 공제와 동일한 순서로 공제를 진행하게 됩니다. 이를 이월결손금 공제라고 합니다.


부동산임대업의 이월결손금 공제

[표 2]를 통해 설명한 결손금 공제는 사업소득이 일반사업소득 및 주거용 건물임대업에서 발생한 결손금에 한하여 적용이 됩니다. 주거용 건물임대업을 제외한 부동산임대업에서 발생한 결손금은 해당 과세기간의 다른 종합소득에서 공제하지 않고 바로 이월시킨 다음 부동산임대업의 소득금액에서만 공제합니다.

[표3] 부동산임대업의 결손금 및 이월결손금공제(사례)
구분 2018년도 결손금공제(2018) 2019년도 이월결손금공제(2019)
사업소득 (-)10,000,000 - 5,000,000 (-)5,000,000
근로소득 3,000,000 - -
연금소득 1,000,000 - -
기타소득 500,000 - -
이자소득 1,000,000 - -
배당소득 2,000,000 - -
결손금잔액 10,000,000 5,000,000


이월결손금 공제는 영원히 받을 수 있나요?

결손금 및 이월결손금 공제는 잘 활용하면 사업초기 혹은 경기 불황 때 발생한 손실을 다음 과세기간에 발생할 세금을 절감할 수 있기 때문에 유용한 제도입니다. 하지만 이를 영원히 받을 수 있는 것은 아니고 2008.12.31.까지 발생한 결손금은 5년간 2009.1.1.이후 발생한 결손금은 10년간 공제받을 수 있습니다.

결손금이 발생한 다음 과세기간에 추계신고를 하는 경우에도 공제받을 수 있나요?
장부기장에 의해 결손금이 발생했고 그 다음 과세기간에 추계신고를 하게 되는 경우에는 이월결손금 공제 규정을 적용하지 않습니다. 따라서 이월결손금 공제 혜택을 받아야 할 때에는 천재지변 등 불가항력으로 장부를 기장할 수 없는 상황을 제외하고는 결산을 통해 종합소득세 신고를 해야 이월결손금 공제를 받을 수 있습니다.
오공실 씨가 이월결손금 공제를 받는다면 어느 정도의 혜택을 보는 건가요?
지금까지 결손금과 이월결손금 공제에 대하여 살펴봤습니다. 위의 사례에서 오공실 씨는 2018년도에 추계신고를 할 때와 장부기장에 의한 신고를 할 때의 세액차이는 없었습니다. 이제 이월결손금 공제를 이용해서 오공실 씨의 2019년도 소득금액을 계산할 때 어느 정도의 절세효과가 발생하는지 알아보겠습니다.

[표4] 오공실 씨의 손익계산서(2019)
구분 금액(원) 비고
매출액 12,000,000 2개월 임대료(1,000,000×12)
건물관리비 0 관리비는 임차인 부담
세금과공과 1,500,000 7월·9월 재산세 합계
지급수수료 0 -
이자비용 6,000,000 12개월 이자비용(500,000×12)
손익 4,500,000

[표4]를 보면 2019년도의 소득금액은 450만 원이 발생합니다. 2019년도에는 12개월 전부 임대수입이 발생하여 총수입금액이 증가했고 임대차계약이 체결되기 전까지 부담하고 있었던 관리비를 더 이상 부담하지 않아 필요경비도 절감되었기 때문입니다. 이제 2019년도 소득금액 450만 원을 근거로 이월결손금 공제를 받는 경우와 받지 않는 경우를 구분하여 비교해 보겠습니다.

구분 이월결손금 공제 비고
적용 미적용
사업소득금액 4,500,000 4,500,000 -
이월결손금공제 (-)4,000,000 - -
종합소득금액 500,000 4,500,000 -
소득공제 (-)1,500,000 (-)1,500,000 -
과세표준 0 3,000,000 -
세율 6% 6% -
결정세액 0 180,000 -

오공실 씨는 이월결손금 공제를 받게 되는 경우 받지 않는 경우보다 종합소득세는 18만 원 지방세는 1.8만 원 총 19.8만 원의 세금을 절약할 수 있습니다. 약 20만 원에 상당하는 세금은 어쩌면 적은 금액일 수 있습니다. 하지만 조금은 번거롭겠지만 장부기장을 해서 이런 제도의 혜택을 본다면 큰 도움이 될 수 있습니다. 만약, 오공실 씨가 직장근로소득 등 다른 소득이 있어서 적용되는 한계세율이 35% 구간이라면 국세를 기준으로 140만 원(4백만 원×35%)의 세금을 절세할 수 있습니다. 여기에 해당 사업자는 수입금액 기준으로 간편장부 대상자이고 이를 복식장부로 기장해서 신고하는 경우 연간 100만 원을 한도로 기장세액공제를 받을 수 있으므로 그 효과는 더욱 증가할 것입니다.

지금까지 부동산임대업자 오공실 씨의 사례를 통해 결손금과 이월결손금 공제에 대하여 살펴봤습니다. 실제 사업장의 소득금액에 결손이 발생했는 데도 단순히 납부세액이 발생하지 않았다는 이유로 종합소득세를 추계신고로 진행했을 때 이월결손금 공제의 혜택을 받지 못하게 됩니다. 조금 수고스럽더라도 한 번 더 신경 써서 이러한 제도를 이용해 절세효과를 보시기 바랍니다.