주택 취득단계에서의 세금과 주택임대사업자등록 시 취득세 절세방법

BY 변종화 2019-05-23

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주택 취득단계에서 취득세 혼자 계산하여 취득 예산 짜기

부동산을 취득할 때는 예산을 잘 짜야한다. 먼저 취득가액, 중개수수료, 그리고 취득세까지 구입예산으로 세워야 한다.
취득할 때 세금은 취득세가 있다. 주택에 관련된 취득세만 알아보기로 한다.

주택의 취득세는 취득가액이 6억 원 이하면서 85㎡ 이하이면 취득가액의 1.1%이다. 6억의 아파트를 구입했다면 6억의 1.1%인 6,600,000원의 취득세가 나온다. 만약에 면적이 85㎡초과라면 취득가액의 1.3%이다. 6억이면서 85㎡ 초과라면 6억의 1.3%인 7,800,000원이다. 85㎡ 이하이면서 취득가액 9억인 아파트를 구입했다면 9억의 2.2%인 19,800,000원의 취득세가 나온다. 만약에 면적이 85㎡ 초과라면 취득가액의 2.4%인 21,600,000원이 나온다.
취득가액이 10억이면서 85㎡ 이하라면 10억의 3.3%인 33,000,000원의 취득세가 나온다.
다음 표로 취득하려고 하는 주택을 직접 계산할 수 있다.

[표] 주택의 취득세율

부동산취득의 종류		구분	취득세	농특세	교육세	합계
주택 (유상취득)	6억 이하	85㎡ 이하	1%	-	0.1%	1.1%
	6억 이하	85㎡ 초과	1%	0.2%	0.1%	1.3%
	6억 초과 9억 이하	85㎡ 이하	2%	-	0.2%	2.2%
	6억 초과 9억 이하	85㎡ 초과	2%	0.2%	0.2%	2.4%
	9억 초과	85㎡ 이하	3%	-	0.3%	3.3%
	9억 초과	85㎡ 초과	3%	0.2%	0.3%	3.5%
주택 외 매매 (토지, 건물 등)		-	4%	0.2%	0.4%	4.6%

취득세를 절세할 수 있는 방법이 있나요?

- 아는 만큼 혜택을 볼 수 있다.

세금의 절세는 우선 정확하게 계산하여 제때에 내는 것이 최고의 절세이다. 그 다음이 예외적으로 혜택을 주는 감면제도가 있는지 알아보는 것이다. 특히나 취득단계에서의 감면은 보통 본인이 챙기지 않으면 다른 사람들이 알아서 먼저 얘기 하지 않는 경우가 많다. 일부러 그러는 것이 아니라 감면은 개인의 사정에 따라 다른 특별한 혜택이기 때문이 모든 사람들의 특별한 사정을 고려할 수 없기 때문이다. 세금은 덜 내면 나중에 세무서에서 연락이 와서 추징을 당하게 된다. 하지만 세금을 더 내거나 감면 받을 수 있는데 못 받은 것은 세무서에서 연락이 오지 않는다. 내가 받을 혜택을 못 받았을 때 정작 본인은 손해를 본지도 모르고 넘어간다. 이러한 혜택은 미리미리 공부하여 꼭 본인이 검토하여 챙기도록 하자.

- 취득세 절세 방법

ㆍ무주택자의 소형 주택의 취득세 감면 요약

전세대원이 무주택이면서 전용면적 40㎡ 이하인 주택, 취득가액 1억 원 미만의 주택을 취득한다면 취득세가 100% 감면 된다. 여기서 30세 미만의 결혼안한 자녀는 주민등록이 따로 되어있어도 같은 세대로 보므로 무주택세대인지 판단할 때 주의해야한다. 또한 2년 이상 거주해야 한다.
요약을 해보면 다음과 같다.

[표] 무주택자의 소형주택 취득세 감면 요약표

구분	내 용
감면율	취득세 100% 감면
요건	(1) 전 세대원이 무주택자 (2) 전용면적 40㎡ 이하인 주택과 그 부수토지 매입 (3) 취득가액 1억 원 미만 (4) 3개월 이내 상시 거주하며, 2년 이상 거주
근거	지방세특례제한법 제33조 지방세특례제한법시행령 제15조
적용기한	2021년 12월 31일까지

ㆍ주택임대사업자등록을 하면 취득세 감면

주택임대사업자등록을 하고 취득세를 100% 감면받을 수 있다. 단, 취득세 면제 대상 중 취득세액이 200만 원을 초과하는 경우 면제세액의 15%를 납부해야한다.
의무임대기간(4년 또는 8년)을 채우는 조건으로 감면을 받는 것이다. 만약에 의무임대기간 내에 양도하거나, 의무기간만큼 임대를 하지 않는다면 추징이 된다.
요건을 살펴보면 취득한 주택이 최초 분양받은 공동주택 이어야 한다. 그러므로 기존소유자의 주택을 매매로 취득한 것은 취득세 감면 대상이 되지 않는다. 그리고 단독주택은 감면대상이 아니다. 전용면적 60㎡ 이하여야 한다. 관할 시ㆍ군ㆍ구에 임대사업등록을 하여야한다. 임대사업자등록은 취득 후 60일 이내에 하여야한다. 여기서 취득이란 잔금청산일과 등기일 중 빠른 날을 의미한다.
여기서 주택에는 주거용 오피스텔도 포함이 된다. 즉, 오피스텔도 최초 분양받았을 때 요건을 갖추면 취득세가 감면된다. 특히 오피스텔은 취득세율이 주택 외에 해당되어서 4.6%나 된다.
2억 원의 오피스텔을 구입한다면 취득세는 2억의 4.6%인 9,200,000원이 된다. 이러한 취득세가 감면이 되는 것은 큰 혜택이므로 꼭 챙겨야하겠다.

[표] 주택임대사업자등록 시 취득세 감면

구분	내 용
감면율	100% 감면(연면적 또는 전용면적 60㎡ 이하)
요건	(1) 임대목적의 최초분양 취득에 한함 (2) 공동주택, 주거용 오피스텔 (3) 관할 시, 군, 구에 임대사업등록 (4) 전용면적 60㎡ 이하 (5) 의무임대기간 준수(4년 또는 8년)
근거	지방세특례제한법 제31조 제1항
적용기한	2021년 12월 31일까지

ㆍ신혼부부 생애최초 주택취득에 대한 취득세 감면

아래의 요건을 모두 충족한 신혼부부의 경우 취득세 취득세의 100분의 50을 감면한다.
이 규정은 2018.12.24. 신설된 규정으로 2019년 12월 31일까지 한시적으로 적용한다.
신혼부부인 경우 취득세 감면 혜택을 볼 수 있게 미리미리 챙기기 바란다.

1. 신혼부부 요건
혼인^*한 날부터 5년 이내인 사람과 주택취득일부터 3개월 이내에 혼인할 예정인 사람 * 혼인신고일을 기준으로 확인하고 재혼도 포함
2. 소득기준 요건
부부합산소득(근로소득, 사업소득 등 종합소득) 기준
맞벌이가구^* 7,000만 원 이하, 홑벌이가구 5,000만 원 이하 * (맞벌이가구) 본인과 배우자 각각의 소득금액이 모두 300만 원 이상인 경우
3. 주택기준 요건 주택^* 가격기준과 면적기준을 모두 충족 필요
- (가격기준) 취득가액 기준 수도권 4억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하
- (면적기준) 전용면적 60㎡ 이하 * 아파트, 연립, 다세대, 단독주택, 다가구주택 등
4. 생애최초 기준 요건
본인과 배우자 모두 주택을 소유한 사실이 없을 것다만, 아래의 경우에는 주택을 소유한 사실이 없는 것으로 간주한다.
- (상속주택) 상속으로 취득한 주택의 공유지분을 처분한 경우
- (도시지역 외) 도시지역 외의 지역 등에 소재한 주택^* 소유자가 소재 지역에 거주하다 타 지역으로 이주한 경우(해당 주택을 처분하였거나 감면대상 주택 취득일부터 3개월 내로 처분한 경우로 한정) * 20년 이상 경과된 주택, 85㎡ 이하인 단독주택, 상속주택 - (20㎡ 이하) 전용면적 20㎡ 이하 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우. 다만, 둘 이상을 소유한 경우는 제외
- (100만 원 이하) 시가표준액이 100만 원 이하인 주택을 소유하고 있거나 처분한 경우

마무리

취득단계에서의 세금은 정작 본인이 챙기지 않으면 그냥 넘어가는 경우가 많다.
대리인은 개인의 상황을 모르기 때문에 어쩌면 당연한 것인지 모른다. 그래서 감면은 내가 챙기지 않으면 모르고 지나가는 경우가 많다. 받을 수 있는 감면이라면 꼭 혜택을 볼 수 있게 반드시 확인을 하여야 한다.

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