Tax Tour - 주택 유상취득의 취득세율

BY 조현우   2019-05-14
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방랑자 세무사의 다섯 번째 여행지는 전라남도 완도군 청산면이다. 청산도는 영화와 드라마의 촬영지로도 유명하고, 특히 봄에는 유채꽃과 산과 바다의 풍경이 절경인 곳이다. 때마침 청산도에서는 슬로우 걷기 축제가 한창이었다. 그는 아름다운 자연을 감상하며 천천히 청산도를 거닐다가 맛있는 냄새에 이끌려 주막으로 발길을 옮겼다.


주택 유상취득의 취득세율

방랑자 세무사 : 사장님! 지나가다가 라면 냄새가 너무 맛있게 나서 저도 모르게 주막으로 들어왔네요. 라면 하나만 주세요.

사장님 : 여기 청산도에는 전복이 유명하지요. 라면에 전복을 넣어서 국물이 정말 맛있습니다. 드셔보세요.

방랑자 세무사 : 전복이 들어가서 그런지 국물 맛이 정말 좋습니다. 맛있게 잘 먹겠습니다.

방랑자 세무사가 라면을 맛있게 다 먹을 때 쯤, 사장님이 말을 걸어왔다. 방랑자 세무사와 이런 저런 이야기를 하던 중 그가 세무사임을 듣고 사장님이 물어볼 것이 있다며 방랑자 세무사가 앉은 테이블 맞은편에 앉았다.

사장님 : 세무사님이셨군요. 뭐 하나 여쭤보고 싶은데 괜찮을까요?

방랑자 세무사 : 네 물론이죠. 어떤 것이 궁금하셨나요?

사장님 : 저는 여기서 주막을 한지 6개월 정도 되었습니다. 현재 집은 완도에 있는데 매일 청산도로 배를 타고 출퇴근을 하기 너무 힘들어서 청산도에 주택을 하나 매입하려고 합니다.

방랑자 세무사 : 아! 배 시간을 맞추시는 것도 쉽지 않으셨겠네요. 청산도에 주택을 매입하시는 데 어떤 궁금증이 있으신가요?

사장님 : 다름이 아니라 주택을 제가 구입하게 된다면 취득세가 어떻게 되는지 여쭤보려고요. 얼핏 다른 사람들한테 듣기로는 부동산을 유상으로 취득하게 되면 4%의 세율이 적용된다고 하는데 어떤 사람은 세율이 더 낮다고도 하고... 어떤 게 맞는 것인가요?

방랑자 세무사 : 아~ 취득세의 세율에 대해서 궁금하셨군요. 취득세는 표준세율을 채택하고 있으며, 일정한 경우에는 중과세율을 적용합니다. 유상으로 취득세 과세대상 부동산을 취득하는 경우에 표준세율은 농지는 3%, 농지 외의 것은 4%입니다. 일반적으로 농지 외의 부동산은 유상으로 취득하시게 되면 4%의 표준세율이 적용되는 것이지요. 그런데 주택의 경우에는 유상으로 취득하더라도 별도의 표준세율을 규정하고 있습니다.

사장님 : 그러면 제가 알고 있던 4%의 세율이 적용된다는 것은 주택 외의 부동산을 유상으로 취득했을 경우이군요. 주택을 취득하게 되면 세율이 다르다고 하셨는데 어떻게 다른가요?

방랑자 세무사 : 유상거래를 원인으로 과세표준에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택을 취득하는 경우에는 1%의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 2%의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 3%의 세율을 각각 적용합니다. 이는 국민의 주거생활 안정과 주택거래를 활성화하고자 표준세율 4%보다 저율의 취득세율을 적용하는 것입니다.

사장님 : 아! 그렇군요. 이제 이해가 되었습니다. 하하!

< 부동산 취득의 표준세율 >

구 분 세 율
상속으로 인한 취득 ① 농지 : 2.3%
② 농지 외의 것 : 2.8%
상속으로 인한 취득 외의 무상취득
ex) 증여
3.5%
원시취득 2.8%
그 밖의 원인으로 인한 취득 (유상취득 등) ① 농지 : 3%
② 농지 외의 것 : 4%

< 유상거래 주택 취득의 표준세율 >

구 분 세 율
유상거래 주택 · 6억원 이하 : 1%
· 6억원 초과 9억원 이하 : 2%
· 9억원 초과 : 3%


별장 취득에 대한 취득세 중과

사장님 : 세무사님 말씀을 듣고 나니 주택을 매입했을 때 취득세율이 어떻게 적용되는지를 정확히 이해할 수 있었습니다. 감사합니다.

방랑자 세무사 : 별말씀을요. 도움이 되셨다니 저도 기분이 좋습니다. 하하!

사장님 : 이번에 제가 주택을 매입할 때 서울에 사는 친구 녀석도 같이 청산도에 주택을 매입하려고 합니다. 친구한테도 6억원 이하의 주택을 취득하면 취득세율이 1% 라고 이야기 해주면 되겠군요.

방랑자 세무사는 사장님의 친구분에게 잘못된 정보를 전달할 수도 있다는 생각이 들어서 지방세법의 다른 규정을 설명을 드려야겠다고 생각하고 말을 이어나갔다.

방랑자 세무사 : 사장님. 친구분께서 혹시 청산도에 거주하실 목적으로 주택을 구매하시는 것인가요?

사장님 : 그건 아닙니다 세무사님. 얼마 전에 저를 보러 청산도에 왔었는데 청산도 경치가 너무 아름다워서 별장용으로 주택을 하나 매입하려고 하는 것입니다.

방랑자 세무사 : 그러시군요. 그러면 6억원 이하의 주택을 매입한다고 하더라도 표준세율 1%가 적용되는 것이 아닙니다.

사장님 : 저처럼 주택을 매입하는 건데 취득세율이 달라지나요?

방랑자 세무사 : 네 맞습니다 사장님. 취득세 규정에 주거용 건축물로서 늘 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지(주택)를 취득하는 경우의 취득세는 표준세율과 중과기준세율인 2%의 4배를 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 취득세로 과세합니다.

사장님 : 흠... 이 부분은 제가 잘 이해를 못하겠습니다. 조금 더 쉽게 설명해 주실 수 있으실까요?

방랑자 세무사 : 쉽게 설명을 드리자면, 사장님처럼 주거를 목적으로 주택을 유상으로 취득하는 경우에는 1~3%의 취득세율이 적용되지만, 지방세법상 별장의 범위에 해당하는 주택을 취득하게 되면 취득세율은 표준세율 + (2% X 4배) 가 되는 것입니다.

사장님 : 아! 그러면 6억원 이하의 주택을 매입한다하더라도 친구는 별장으로 사용하게 되면 표준세율 1%에 2%의 4배인 8%를 더하면 9%의 취득세율이 적용된다는 말씀이시군요... 그러면 어떤 경우에 별장의 취득으로 보는 것인가요?

방랑자 세무사 : 말씀하셨던 것처럼 6억원 이하의 주택을 구매하실 때 별장으로 보게 된다면 9%의 취득세율이 적용되는 것입니다. 상시 주거목적이 아닌 주택을 취득하는 경우 별장으로 보아 중과세를 하고 있는 것이지요. 다만, 읍·면 지역에 소재하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지는 별장으로 보지 않기 때문에 중과하지 않고 표준세율로 취득세가 과세되는 것입니다. 별장으로 보지 않는 경우의 요건은 제가 따로 정리해서 알려드리도록 하겠습니다. 해당 요건을 확인하시고 친구분께서 취득하시는 주택이 중과 대상인지 아닌지 판단하시면 될 것 같습니다.

사장님 : 상시 주거용이 아닌 별장 용도로 주택을 취득하게 되면 취득세율이 높아지는군요. 그런데 상시 주거 목적이 아닌 별장이라 하더라도 일정 요건을 만족하면 중과를 하지 않고 표준세율인 1~3%로 과세한다는 말씀이시구요. 세무사님 덕분에 취득세에 대해서 많이 알았습니다. 하하! 감사합니다.

방랑자 세무사 : 별말씀을요! 조금 어려운 내용인데 잘 이해해 주셔서 제가 오히려 감사드립니다. 하하!

사장님 : 제가 너무 오래 붙잡은 것은 아닌지 모르겠네요. 여기서 조금만 더 가면 범바위라고 있습니다. 거기는 나침반이 한 곳을 가리키지 않을 만큼 자기장이 센 곳인데 좋은 기를 많이 받으실 수 있을 겁니다. 꼭 한번 들러보세요.

방랑자 세무사 : 좋은 정보 감사합니다. 든든하게 전복라면을 먹었으니 범바위로 가서 좋은 기를 많이 받고 가도록 하겠습니다.

지방세법 제13조【과밀억제권역 안 취득 등 중과】 ⑤ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산등을 취득하는 경우(별장 등을 구분하여 그 일부를 취득하는 경우를 포함한다)의 취득세는 제11조 및 제12조의 세율과 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 골프장은 그 시설을 갖추어「체육시설의 설치ㆍ이용에 관한 법률」에 따라 체육시설업의 등록(시설을 증설하여 변경등록하는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 하는 경우뿐만 아니라 등록을 하지 아니하더라도 사실상 골프장으로 사용하는 경우에도 적용하며, 별장ㆍ고급주택ㆍ고급오락장에 부속된 토지의 경계가 명확하지 아니할 때에는 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속토지로 본다.
1. 별장 : 주거용 건축물로서 늘 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지(「지방자치법」제3조 제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있는, 대통령령으로 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지는 제외한다). 이 경우 별장의 범위와 적용기준은 대통령령으로 정한다.

지방세법 시행령 제28조【별장 등의 범위와 적용기준】 ② 법 제13조 제5항 제1호 전단에서 "대통령령으로 정하는 범위와 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부속토지"란 다음 각 호의 요건을 갖춘 농어촌주택과 그 부속토지를 말한다. 1. 대지면적이 660제곱미터 이내이고 건축물의 연면적이 150제곱미터 이내일 것
2. 건축물의 가액(제4조 제1항 제1호를 준용하여 산출한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 6천500만원 이내일 것 3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 있지 아니할 것
가. 광역시에 소속된 군지역 또는「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권지역. 다만,「접경지역지원법」제2조 제1호에 따른 접경지역과「수도권정비계획법」에 따른 자연보전권역 중 행정안전부령으로 정하는 지역은 제외한다.
나.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조에 따른 도시지역 및「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제10조에 따른 허가구역
다.「소득세법」제104조의 2 제1항에 따라 기획재정부장관이 지정하는 지역
라.「조세특례제한법」제99조의 4 제1항 제1호 가목 5)에 따라 정하는 지역
방랑자 세무사는 사장님의 추천 장소인 범바위에 들러 에메랄드 빛 바다와 범바위가 이루는 환상적인 조화에 넋을 잃고 바라보았다. 이렇게 아름다운 경치를 매일 볼 수 있다면 더할 나위 없겠노라 생각하며 그는 다음 여행지로 발걸음을 옮겼다.