주택임대사업자의 전세, 월세 임대료의 종합소득세는 얼마나 나올까?

BY 변종화   2019-04-23
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주택 전세 및 월세 임대소득의 종합소득세 계산해보기

- 전ㆍ월세 세금 안 내는 대상

ㆍ1주택자는 전ㆍ월세 임대소득세 안 낸다.
부부합산 1주택만 소유하고 있는 사람은 전세든 월세든 임대소득세가 비과세된다. 단, 1주택일지라도 기준시가 9억원을 초과하는 고가주택을 세를 놓았을 경우에는 월세에 대해서 과세 대상이 된다.

ㆍ2주택 소유자는 월세만 세금을 내고, 전세 보증금은 세금 안 낸다.
부부합산 2주택만 소유하고 있는 경우에는 월세에 대해서는 임대소득세를 낸다. 반면에 보증금에 대해서는 비과세이다.

ㆍ소형주택의 보증금은 주택 수 관계없이 비과세이다.
2019년부터 해당 연도 말 현재 기준시가 2억 이하, 전용면적 40㎡ 이하의 주택은 주택 수 계산에서 제외하고 보증금 과세 대상에서도 아예 제외한다.
를 들면 2억 이하, 40㎡이하의 주택을 10채 전세로 세를 놓는다고 할지라도, 소형주택이므로, 주택 수는 0이 되고, 임대보증금에 대한 과세대상 금액도 0이 되어 세금이 하나도 없다.

- 전ㆍ월세 세금 내는 대상

정리해 보면 주택 임대소득에 대해 세금을 내는 대상은 다음과 같다.
① 부부합산 1주택 보유자 중 기준시가 9억원 초과하는 주택의 월세소득
② 부부합산 2주택 소유자의 월세 소득
③ 부부합산 3주택이상 보유자인 경우에는 전ㆍ월세 소득에 대해 임대소득세를 납부한다.

- 임대수입금액 2,000만원까지는 15.4%(지방소득세 포함)세율로 분리과세 선택할 수 있다.

전ㆍ월세 수입금액이 연간 2,000만원 이하라면 15.4%로 분리과세 또는 종합합산과세를 선택할 수 있다. 2,000만원 초과면 당연히 종합과세로 세금을 계산해야한다. 2,000만원 이하이면 분리과세가 유리한지, 종합과세가 유리한지 계산을 해서 유리한 것으로 선택하면 된다.

이를 정리해 보면 다음 표와 같다.

[표] 주택임대소득세 비과세, 분리과세, 종합과세 요약표
구분 전세(보증금) 월세
1주택 보유자 공시가격 9억 초과 임대수입금액 2천만원 초과 비과세 종합과세
임대수입금액 2천만원 이하 종합과세(분리과세선택 가능)
공시가격 9억 이하 비과세
2주택 보유자 임대수입금액 2천만원 초과 비과세 종합과세
임대수입금액 2천만원 이하 종합과세(분리과세선택 가능)
3주택 보유자 임대수입금액 2천만원 초과 종합과세
임대수입금액 2천만원 이하 종합과세(분리과세선택 가능)

- 보증금에 대한 임대수입금액 계산방법

보증금에 대해서는 다음 산식에 따른 금액을 임대수입금액으로 한다. 임대 수입금액=(보증금 등 합계 – 3억원) × 60% × 연2.1% - 수입이자 및 배당금수입 예를 들어, 보증금이 4억이라면 1년간의 임대수입금액은 1,260,000원이다.
계산 방법 : 임대수입금액 = (4억-3억)× 60% × 연2.1%=1,260,000원 잠깐 : 주택임대소득 주택 수 계산할 때 - 다가구주택은 1개의 주택으로 본다. - 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 한다. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 해당 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다.

- 2,000만원 이하여서 분리과세 선택시 세액 계산하기

분리과세할 때 필요경비는 주택임대사업자 등록한 주택은 60%(미등록 임대주택은 50%), 법소정 주택임대사업자 등록한 주택은 소득공제 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2,000만원 이하인 경우에 한하여 주택임대사업자등록을 했다면 400만원 공제하고, 미등록 임대주택은 200만원 공제한다, 분리과세 세율 14% 적용한다. <자료> 임대수입금액이 2,000만원이고 분리과세 선택한 경우 산출세액은?주택임대사업자 등록을 했고, 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2,000만원 이하라고 가정한다.
<계산> 임대소득세=[2,000만원×(1-0.6)-400만원]×14%=560,000원이다.

- 주택임대사업자 등록을 안하는 경우 연 월세합계 400만원까지는 세금이 전혀 없다.

월세만 있다면 세금이 안 나오는 금액은 연 400만원이다. 주택임대사업자등록을 안하고, 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2,000만원이라고 가정했을 때 연 400만원 이하의 월세는 소득세가 전혀 안 나온다.

- 주택임대사업자등록을 했다면, 연 월세합계 1천만원까지는 소득세가 전혀 없다.

- 연 6억7천만원까지의 보증금은 임대소득세가 전혀 없다.

전세보증금만 있다면 세금이 안 나오는 보증금액은 연 6억7천만원이다.
주택임대사업자등록을 안하고, 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2,000만원이라고 가정했을 때 6억7천만원 이하의 전세보증금은 소득세가 전혀 안 나온다.
만일 주택임대사업자등록을 했다면, 약 12억2천5백만원까지의 보증금은 소득세가 전혀 없다.

임대소득세와 주택임대사업자등록시 절세 포인트

주택임대사업자등록을 했을 때 해택을 살펴보자.

- 필요경비 60%, 소득공제 400만원 혜택

우선 앞에서 본 봐와 같이 주택임대사업자등록을 한 주택의 임대소득세 계산할 때 필요경비를 60% 해 주는 반면 미등록인 경우 50%를 해 준다. 그리고 주택임대사업자등록을 한 주택은 400만원의 공제를 해 주는데 반해 미등록인 경우 200만원을 해 준다. 이 금액은 역시 큰 금액은 아닐 것이다. 주택임대사업자등록 여부의 의사결정을 할 때 영향을 줄만한 큰 금액은 아닐것이므로 조그마한 혜택이 있구나하고 넘어가면 좋을 것이다.

- 세액감면 혜택

요건을 갖춘 주택임대사업자등록을 하고 의무를 준수하면 일반임대인 경우 30%의 소득세 감면을 해주고, 8년 장기일반 민간임대주택인 경우 75%의 세액감면을 해준다. 분리과세와 종합과세 모두 감면 혜택이 있다.

[참고 표] 임대사업자의 주택임대소득세 감면
종 전 개 정
1) 내국인
2) 시ㆍ군ㆍ구 임대사업자 등록, 세무서 사업자등록
3) 국민주택규모(85㎡) 이하(다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 판단)
4) 임대개시일 당시 기준시가 6억원 이하
5) 4년(공공지원 민간임대주택 또는 장기일반 민간임대주택 8년) 임대
6) 1호 이상
7) 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것(2019.02.12 신설)
8) 2015.1.1. 이후 취득분부터 적용.
9) 임대개시 당시 기준시가 6억(수도권 밖은 3억 원) 이하인 경우(2018.9.1.4 이후 취득하여 2018.10.23. 이후 양도하는 분부터 적용)

▷ 사후관리
임대개시일부터 4년(장기일반 민간임대주택 등의 경우는 8년)의 임대 기간이 못 미치는 경우 감면받은 세액과 이자 상당액을 추징한다.

[소득세 감면]
임대주택 30%,
장기일반 민간임대주택 75%
(종합과세, 분리과세 모두 감면 가능)


주택임대사업자 임대료의 세법상 신고의무

세법상 다음과 같은 신고의무가 있다.
ㆍ사업장현황신고 : 매년 2월 10일 수입금액 신고
ㆍ소득세 신고 : 매년 5월 31일까지 소득세 신고