종합부동산세 최신 개정내용과 절세방법

BY 변종화   2019-03-22
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2018년 9.13 부동산 대책과 2019년 세법개정에서 보유세 관련된 많은 개정이 이루어졌다.
인상요인으로는 첫째, 과세표준인 공시가격의 현실화. 둘째, 공시가격의 일정비율만 과세. (이를 공정시장가액비율이라고 하는데 현재 85%이다. 공정시장가액비율이 점차 인상되어 100%가 될 것을 예고하고 있다.) 셋째, 종합부동세율의 전체적인 인상. 넷째, 종합부동산세 세부담상한이 종전 150%에서 최대 300%로 상향. (이는 여러 인상요인이 합쳐져서 최대 전년도보다 3배 가까이 더 나올 수 있다.)

여기에 종전에 임대주택 등록 시 종합부동산세 합산배제 혜택을 주던 것을 조정대상지역에 새로 취득하는 주택에 대해서는 폐지되었다. 아래에서 주택의 보유자라면 누구나 알아야하는 주택관련 종합부동산세에 대한 규정과 개정된 내용을 검토하기로 한다. 그리고 종합부동산세를 절세할 수 있는 합산배제에 대해서 Q&A로 알아보기로 한다.


종합부동산세 Q&A

Q1. 주택에 대한 종합부동산세는 누가 내나요? 매년 과세기준일인 6월 1일 현재를 기준으로 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원(1가구1주택자 9억)을 초과하는 사람이 납부합니다. 1세대1주택인 사람은 공시가격 9억을 초과하는 경우에만 종합부동산세를 납부합니다.
그러므로 1세대1주택이고 공시가격이 9억 이하인 사람은 걱정을 안 해도 됩니다. 1세대2주택 이상인 사람은 공시가격이 6억원을 초과하는 경우에 세금이 나옵니다.

Q2. 다가구주택(예: 원룸건물)은 어떻게 주택 수를 계산 하나요? 다가구주택은 여러 가구가 거주하는 경우에도 분할등기 되지 않으므로 다가구주택 전체를 하나의 주택으로 간주합니다.

Q3. 주택 2채를 배우자와 각각 50% 비율로 공동소유 하는 경우 4주택자로 과세되나요? 본인과 남편이 각각 2주택을 보유한 것으로 보아 과세합니다.
다만, 소유지분별 공시가액 합계액이 6억원을 초과하여 과세대상이 되는 경우만 과세됩니다.

Q4. 상속으로 공동소유 하게 된 주택의 주택 수 계산방법은 어떻게 하나요? 공동소유 주택은 원칙적으로 공동소유자 각자가 그 주택을 1채 소유한 것으로 봅니다.
그러나, 상속을 통해 공동소유한 주택에 대해서는 추가세율이 적용되지 않도록 다음 요건을 모두 갖춘 경우 그 소유지분은 주택 수에서 제외됩니다.
① 소유지분율 20% 이하
② 소유지분율 상당 공시가격이 3억원 이하
다만, 상속을 통한 공동소유지분은 주택 수에서 제외되나 소유지분율에 상당하는 공시가격은 다른 주택과 합산하여 종합부동산세를 과세합니다.

Q5. 9억원이 공제되는 1세대1주택자 여부 판단시에도 상속을 통한 공동소유지분은 주택 수에서 제외되나요? 종부세 과세표준을 계산시 9억원이 공제되는 1세대1주택자를 판단하는 경우 공동소유주택(공동상속주택 포함)은 종전과 동일하게 주택 수에 포함됩니다.
따라서 상속을 통한 공동소유지분은 세율 적용 시에는 주택 수에서 제외되나, 1세대1주택자 판단시에는 주택 수에 포함됩니다.

Q6. 향후 공시가격은 얼마나 인상 될까요? 정부 발표에 따르면 주택의 공시가격은 시가에 근접하게 매년 현실화될 것을 예고하고 있습니다.
올해 현실화율은 단독주택은 인상이 되었고 공동주택은 전년과 동일합니다.
* (현실화율) 단독주택 ‘18년 51.8%→’19년 53.0%, 공동주택 ‘18년 68.1%→’19년 68.1%
Q7. 종합부동산세는 어떻게 계산 되나요? 종합부동산세는 개인별로 개인 자산을 기준으로 산출됩니다. 전국의 주택 공시가격을 합산금액에서 6억을 공제하며 1가구1주택은 9억을 공제합니다.

1. 종합부동산세 과세표준 [주택공시가격 - 공제금액 6억원(1주택자는 9억원)]×공정가액비율(2019년은 85%) = 주택분 종합부동산세액
2. 주택분종합부동산세액 종합부동산세과세표준 × 세율 = 주택분 종합부동산세액
3. 산출세액 주택분 종합부동산세액 - 공제할 재산세액(재산세로 부과된 세액 중 종부세 과세표준금액에 부과된 재산세 상당액) = 산출세액
4. 납부할 세액 산출세액 - 세액공제(장기보유공제, 연령별 공제) - 세부담상한초과액 = 납부할 세액

세율은 다음과 같습니다.
[표] 주택의 종합부동산세율(2019년도)
주택(주택의 부수토지 포함)
과세표준 세율
2주택 이하(조정대상지역지역 내
2주택을 소유한 경우는 제외한다)
3주택 이상이거나 조정대상지역 내 2주택
소유인 경우
3억 이하 0.5% 0.6%
3억 초과~6억 이하 150만원+(3억 초과금액×0.7%) 180만원+(3억 초과×0.9%)
6억 초과 12억 이하 360만원+(6억 초과×1%) 450만원+(6억 초과×1.3%)
12억 초과~50억 이하 960만원+(12억 초과×1.4%) 1천230만원+(12억 초과×1.8%)
50억 초과~94억 이하 6천280만원+(50억 초과×2%) 8천70만원+(50억 초과×2.5%)
94억 초과 1억5천80만원+(94억 초과×2.7%) 1억9천70만원+(94억 초과×3.2%)


Q8. 절세방안은 어떤 것이 있나요? 장기일반민간임대주택으로 임대사업자등록을 하고 여러 요건을 갖추면 종합부동산세 합산배제가 됩니다.
그러나 세법개정으로 2018년 9월 13일 이후에 새로 취득하는 조정대상지역의 주택은 이 혜택을 볼 수 없습니다. 보유한 주택 중에 2018년 9월 12일 이전에 취득한 주택은 장기일반민간임대주택을 등록하면 합산배제가 되서 절세혜택이 있습니다.
또한 2018년 9월 13일 이후에 취득한 주택일 지라도 비조정대상지역의 주택인 경우에는 여전히 임대사업자 등록을 하고 요건을 갖추면 합산배제가 됩니다.
정리하자면 비조정대상지역의 주택은 취득일에 관계없이 임대사업자등록을 고려해보고, 조정대상지역인 경우 2018년 9월 12일 이전 취득주택이라면 임대사업자 등록을 하여 종합부동산세 합산배제하여 절세할 것을 고려할 수 있습니다.

요건은 다음과 같습니다.

■ 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택 등 종부세 합산배제
합산배제 요건 : 다음 요건을 모두 충족하는 경우

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택 중 장기일반민간임대주택 등
2. 임대개시일 또는 최초 합산배제 신고한 연도의 과세기준일 현재 공시가격 6억원 이하(수도권 밖은 3억원 이하)
3. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것
4. 8년 이상 계속하여 임대
(단기민간임대주택을 장기일반민간 임대주택으로 변경 신고한 경우 다음을 기산점으로 8년을 계산한다.)

단, 2018.9.13. 후 새로 취득하는 조정대상지역의 주택은 장기일반민간임대주택 종부세 합산배제 적용 제외한다.



이제 종합부동산세는 현금유동성차원에서 부동산 보유자라면 꼭 체크하고 넘어가야할 유의미한 세금이 되었다. 매년 수입액과 수입액 안에서 종합부동산세의 비중이 얼마나 차지하는지 판단하여 현금유동성에 대한 적절한 대책을 세워야 한다. 다소 복잡하더라도 주택 수 계산과 간단한 종합부동산세 계산을 할 수 있다면 종합부동산세에 대한 합리적인 의사결정에 큰 도움이 될 것이다.