주택 보유자라면 꼭 기억해야할 날짜!!!

BY 변종화   2019-02-22
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뉴스를 보면 8.2부동산 대책, 9.13부동산 대책 등 많은 날짜들을 볼 수 있다. 그 날짜 이전과 이후를 기준으로 세금이 달라진다. 이처럼 양도소득세에서는 날짜가 중요하다. 대부분의 사람들이 세법이 어렵다고 말하는 주요 원인이 날짜를 기준으로 하는 경우가 많기 때문이다.
특히 양도소득세에서 이를 가볍게 봐서 안 내도 될 세금을 내는 등 큰 손실을 볼 수 있다. 손실을 예방하기 위해 다주택자 양도세, 주택임대사업자에 관련한 세금을 중심으로 꼭 기억해야할 주요 날짜에 대해 하나씩 정리해보도록 한다.

꼭 기억해야 할 날짜

다음의 날을 기준으로 전후가 많이 달라진다.

1. 2017년 8월 2일 전후로 달라지는 1세대1주택 비과세 규정

부동산 관련 세금은 2017.8.2. 기준으로 나뉜다. 소위 8.2부동산 대책은 높게만 올라가던 집값을 안정시키기 위한 정책적 목적으로 나온 대책이다.
대책 이후로 조정대상지역에서 양도하는 2주택자는 일반세율에 10%p 세율이 추가되고, 3주택자는 20%p 추가되어 최고 62%까지 과세된다. 그리고 장기보유특별공제도 배제된다. 8.2 부동산 대책과 관련된 주요한 날짜와 의미를 살펴보자.

1) 2017.8.3. 이후 취득한 조정대상지역내 주택은 2년 거주해야 1세대1주택 비과세됨
- 조정대상지역 내 2017.8.2. 이전 취득한 주택 : 2년 거주 안해도 1세대1주택 비과세 가능
- 조정대상지역 내 2017.8.3. 이후 취득한 주택 : 2년 거주 해야만 1세대1주택 비과세 가능

2017.8.3. 이후 조정대상지역 내에서 취득한 주택은 2년을 거주해야 1세대1주택 비과세 혜택을 볼 수 있다. 다만, 2017.8.2. 이전에 계약을 하고 계약금을 납부한 주택은 2년간 거주하지 않아도 현재는 1세대1주택 비과세가 가능하다. 또한, 조정대상지역외 주택은 이 규정을 적용받지 않으므로, 날짜에 관계없이 현재로서는 2년간 거주하지 않아도 다른 요건이 충족된다면 비과세가 가능하다. 2017.8.2. 이후 취득한 주택을 보유한 사람의 경우에는 꼭 체크해야한 중요한 날짜이다. 추가로, 조정대상지역을 계속 추가지정 되고 제외되기도 한다. 조정대상지역 지정 이후에 취득한 주택역시 2년 거주 해야만 비과세 된다.

2. 2018년 3월 31일 전후로 달라지는 임대주택

- 2018.3.31. 이전 등록한 4년 단기임대주택 : 중과세율적용 배제, 장기보유특별공제 적용가능

- 2018.4.1. 이후에는 8년 장기일반민간임대주택만 : 중과적용배제, 장기보유특별공제 적용가능, 4년 단기 임대주택은 이러한 혜택이 없다. 단, 8년 장기일반민간임대주택 등록의 경우에도 2018.9.13.이후에 취득한 주택은 중과배제와 장기보유특별공제 혜택이 없다.
1) 2018.3.31. 이전 : 4년 단기, 8년 장기 모두 중과배제, 장기보유특별공제 적용 가능
2) 2018.4.1. 이후 : 8년 장기임대주택 등록 해야만 공제가능
3) 2018.9.14. 이후 : 2018.9.14. 이후에 취득한 주택은 8년 장기일반민간임대주택을 등록해도 중과배제 등의 혜택없음. 즉, 중과세율 적용되고 장기보유특별공제도 배제된다.

- 2018.9.14. 이후 취득한 주택은 임대사업자등록을 하여도 조정대상지역내 주택이라면 중과가 되며, 장기보유특별공제도 배제된다.

3. 2018년 9월 13일로 달라지는 양도세 비과세 및 중과

1) 일시적 2주택 3년 이내가 아닌 2년 이내
- 2018.9.13. 이전 신규취득 주택인 경우 : 일시적 1세대 1주택 비과세 종전주택을 신규주택 취득 후 3년 이내 양도하면 비과세 가능
- 2018.9.14. 이후 신규주택을 취득한 경우 : 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서, 조정대상지역에서 신규주택을 취득하는 경우, 종전주택을 신규주택 취득 후 2년 이내 양도해야만 비과세 가능

일시적 1세대2주택자인 경우 종전주택을 신규주택 취득 후 3년 이내 양도한다면 1세대1주택 비과세가 가능하다. 그러나 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득한 경우에는 종전주택을 3년이 아닌 2년 이내 양도 해야만 일시적1세대2주택으로서 비과세가 된다. 여기서 중요한 날짜는 2018.9.14. 이후에 새로 신규 취득하는 주택부터 적용한다. 즉, 2018.9.13. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 신규 주택의 경우 종전규정(3년)을 적용한다.
만약에 위와 같다면 꼭 날짜를 체크하여 2년 이내 종전주택을 양도해야만 1세대1주택 비과세가 가능하다.

2) 2018.9.14. 이후에 취득하는 주택은 임대등록 시에도 양도세 중과 한다.
- 2018.9.14. 이후에 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대등록세에도 양도세가 중과된다.
- 반대로 2018.9.13. 이전에 취득한 주택은 요건 갖춘 주택임대사업자를 등록한다면 양도세 중과 배제가 가능하다.

참고로 양도세 중과세율 적용되는 경우와 일반세율이 적용되는 경우의 세액을 비교해보면 다음과 같다. 중과여부에 따라서 세액이 2배 이상 차이가 난다.

[참고] 계산 사례 : 중과되는 경우와 안되는 경우의 세액비교(3주택 보유, 장특공제 최고 30%적용 가정)
양도차익 2억 양도차익 5억 양도차익 10억
일반세율 중과세율 일반세율 중과세율 일반세율 중과세율
33,225,000 95,150,000 113,600,000 273,100,000 257,550,000 583,050,000
61,925,000 증가 159,500,000 증가 325,5000,000 증가
2.8배 2.4배 2.2배

3) 2018.9.14.이후 조정대상지역 신규 취득 주택 임대주택등록해도 종부세 과세
2018.9.13. 이전 취득한 주택은 요건 갖춘 주택임대사업자등록을 하면 종합부동산세 합산배제가 가능하다. 그러나 2018.9.14. 이후에 취득한 주택은 임대등록을 하더라도 합산배제가 되지 않는다.

4) 장기보유특별공제 50% 감면, 70% 혜택 가액기준 신설
8년 장기일반민간임대주택을 등록하고 기타 요건을 충족한 후 8년 후에 양도하면 장기보유특별공제율이 50%이고, 10년 임대 후 양도한다면 장기보유특별공제율 70%를 적용한다. 거의 비과세에 준하는 주택임대사업자의 큰 혜택이다.
2018.9.13.이전에 취득한 주택은 주택의 가액기준(임대개시당시 기준시가 6억 원(비수도권은 3억원))이 없었다. 즉, 공시가격이 얼마이든 상관없이 다른 요건을 갖추면 이 혜택이 주어졌다. 그러나 2018.9.14 이후에 취득한 주택은 주택임대개시 당시 기준시가 6억 원(비수도권은 3억 원)이하인 경우에만 장기보유특별공제 혜택(50%, 70%)이 주어진다.

5) 조정대상지역내 신규 취득 임대주택 종합부동산세 과세
2018.9.13. 이전에 취득한 주택은 요건을 갖추고 8년 장기민간임대주택으로 등록을 하면 종합부동산세 합산 배제가 가능했다. 그러나 2018.9.14. 이후에 새로 취득하는 주택부터는 임대사업자를 내다 하더라도 종부세가 과세된다.

4. 2019년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 15년 보유해야 장기보유특별공제율 30% 적용

2019.1.1. 이후 양도하는 분부터는 장기보유특별공제가 다소 변경이 되었다.
종전에는 최장 10년 보유하면 30%의 장기보유특별공제가 되었는데, 2019.1.1. 이후 양도하는 분부터는 15년 보유해야 30%의 장기보유특별공제가 가능하다.

5. 2019년 2월 12일 이후 배우자 등으로부터 증여받은 분양권 등을 양도할 때 이월과세 적용

배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산(토지, 건물, 특정시설물이용권)을 양도하는 경우 취득가액을 수증자가 아닌 증여자의 취득당시 금액으로 계산한다. 이를 배우자등의 이월과세라고 한다.
2019.2.12. 이후 양도분부터는 5년 내 증여받은 부동산을 취득할 수 있는 권리(분양권, 조합원입주권 등)도 위와 같이 이월과세가 적용된다.
즉, 취득가액 계산 시 수증자가 아닌 증여자(배우자 등)의 취득 당시 금액으로 한다.

6. 2020년 1월 1일 이후 양도하는 고가 1주택자 2년 거주해야 10년 80% 장기보유특별공제 가능

1세대1주택 비과세인 경우 9억 초과하는 고가주택은 9억 초과분에 대한 양도차익에 대해서 일정한 계산에 따라 양도세를 납부하게 된다. 2019.12.31. 이전 까지 양도하는 분은 거주유무와 상관없이 장기보유특별공제가 10년, 80%가 적용된다. 그러나 2020.1.1. 이후 양도하는 분부터 장기보유특별공제율이 2년 거주를 해야만 10년 80%의 공제율을 적용하고 그렇지 않은 경우에는 15년 30%의 공제율을 적용한다.
다음은 1세대1주택자의 고가주택 비과세 사례이다. 장기보유특별공제가 80%되는 경우와 30%밖에 안 되는 경우의 세액을 비교해 보았다.

A씨의 주택 양도세 사례
현재 1세대1주택, 양도가액 5억원, 취득가액 5억원, 보유기간 15년, 2년 미만 거주. 이 아파트를 양도하는 경우 2019년 12월 31일 이전 양도하는 경우와 2020년 1월 1일 이후 양도하는 경우의 세액차이를 비교해 보자
2019년 12월 31일 이전양도
(2년 거주 안해도, 80% 장기보유특별공제 가능)
2020년 1월 1일 이후 양도하는 경우
(2년 거주 안했으므로, 장기보유특별공제 30%)
세액비교
13,380,000원 86,050,000원 72,670,000원 증가

위와 같이 2020.1.1.이후 2년 거주하지 않고 양도하는 1세대1주택 고가주택은 72,670,000원의 세금을 더 납부하게 된다.



7. 2021년 1월 1일 이후 양도하는 1세대 1주택 양도세 비과세

1세대가 1주택 이상 보유한 경우 다른 주택들을 모두 양도하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 2년보유 기산한다.
최근의 개정내용 중에 꼭 기억해야할 날짜이다. 종전에는 1세대1주택 비과세 2년 보유요건은 취득당시부터 현재까지 아무 때나 2년만 보유하면 비과세 혜택이 가능했다. 그러나, 2021.1.1. 이후 양도하는 분부터는 다르다. 예를 들면 A주택, B주택(2000년 취득)을 보유하고 있는 상태에서 2020.12.31. 전에 A주택을 양도하면 하나 남은 B주택은 2년보유(2000년부터)했으므로 다른 요건이 충족된다면 1세대 1주택 비과세가 된다. 그러나, A주택을 2021.1.1. 이후에 양도한다면, B주택은 A주택 양도일로부터 새롭게 2년(2022년 이후 양도)을 더 보유해야만 2년 보유요건을 충족했다고 보고 비과세가 가능하다. 비과세여부에 영향을 미치는 중요한 날짜이므로 꼭 기억해야 한다.

세법에서 날짜는 중요하다. 지난 8.2부동산 대책 이후에 1년에도 수차례의 세법개정을 거치면서 다양한 날짜들이 나왔다. 이것을 놓쳐서 안타까운 일이 발생하는 경우가 종종 있다. 하루가 늦어서 비과세혜택을 못 받아 몇 억의 세금을 낼 수밖에 없는 경우도 보았다. 날짜를 꼭 체크해서 불이익을 보지 않는 것이 또 다른 절세 포인트이다.