주택신축판매업 완전 정복

BY 이중장 2019-02-28

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주택신축판매업이란?

주택신축판매업이란 토지를 구입하거나 기존의 주택을 구입하여 새로운 주택을 건축․판매(분양)하는 업을 말한다. 소득세법상으로는 건설업으로 분류된다. 다만, 주택을 구입하여 재판매하는 것은 부동산매매업으로 분류된다. 상가의 건설 및 판매 또는 구입 재판매를 하는 업은 한국표준산업분류표 상 비주거용 건물건설업으로 부동산매매업으로 분류된다.

사업성이 있는 주택신축판매업은 사업소득으로 종합소득세 과세 대상이다. 전후의 사정을 고려하여 사업성(계속성, 반복성, 영리목적성)이 없이 주택을 신축하여 판매하는 경우에는 양도소득세에 해당한다. 사업소득과 양도소득은 과세방식이 매우 상이하므로 신중히 판단하여야 한다.

구 분	주택 판매		상가 판매
구 분	표준산업분류	소득세법	표준산업분류	소득세법
자영건설 판매	건설업	건설업 (451101)	건설업	부동산매매업 (703021～2)
일괄도급 위탁개발 판매	부동산업	건설업 (451102～3)	부동산업	부동산매매업 (703023～4)
구입 재판매	부동산업	부동산매매업 (703011～2)	부동산업	부동산매매업 (703011～2)

한편, 건설업일 경우에는 ｢조세특례제한법｣상 중소기업에 해당하므로 중소기업특별세액 감면대상(일부 경우 제외)이 되나, 부동산매매업은 중소기업에 해당하지 아니한다. 주택신축판매업의 경우 주택건설을 외부에 위탁하지 아니하고 자영으로 건설할 경우 중소기업특별세액 감면을 받을 수 있으나 개인사업자의 경우 매우 제한적으로 인정되므로 감면 대상인지 판단에 주의 하여야 한다.

부동산매매업은 ｢소득세법｣상의 토지 등 양도차익 예정신고 의무가 있으나, 건설업은 의무가 없다. 복식부기의 기장의무는 부동산매매업은 전년도 수입금액이 3억원 이상이나, 건설업은 1억 5천만원 이상이다.양도소득세로 납부하여야 하는 경우 다세대주택을 신축한 경우 각각의 주택이 주택수에 포함되어 다주택자가 되어 양도소득세가 중과될 수 있으므로 주택을 신축할 경우 분양을 위한 것인지 임대를 위한 것인지 목적을 명확히 하여야 할 것이다.

구 분	부동산매매업 (상가신축판매 포함)	건설업 (주택신축판매 포함)
중소기업 해당 여부¹⁾	×	〇
토지 등 양도차익 예정신고 의무²⁾	〇	×
기장의무(복식부기)³⁾	3억원 이상	1억 5천만원 이상
세액 계산⁴⁾	특례 적용(비교세율)

1) 조세특례제한법 제7조 제1항 2) 소득세법 제69조 제1항 3) 소득세법 시행령 제208조 제5항 4) 소득세법 제64조

사업의 절차

개인사업자인 경우

개인사업자인 경우 토지 또는 주택을 구입하는 과정에서 주택신축판매업 사업자등록을 등록하는 것이 일반적이다. 주택외에 상가 등의 다른 목적 건축물이 있는 경우 부동산매매업을 사업목적에 추가하여야 한다.
토지 또는 주택을 구입한 후 설계 → 건축 → 허가 → 건축 → 준공 → 판매(분양)의 절차로 진행된다. 설계과정에서 주택법에 따른 국민주택규모(주거의 용도로 쓰이는 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85㎡(수도권을 제외한 읍 또는 면 지역은 100㎡)이하의 주택은 부가가치세가 면세되므로 구분하여야 한다.

공동사업자의 경우

공동사업자는 개인과 개인, 개인과 법인, 법인과 법인이 하나의 사업자를 구성하는 경우를 말한다.
공동사업자도 개인사업자와 유사하게 토지 또는 주택을 구입한 후 설계 → 건축 → 허가 → 건축 → 준공 → 판매(분양)의 절차로 진행된다.

공동사업의 경우는 공동사업자간 손익분배비율을 약정하고 그 손익분배비율을 첨부하여 사업자등록을 하여야 한다. 통상의 경우 공동사업자간 사업계약서를 작성 시에 손익분배비율을 정하게 된다.
이때 공동사업자에게 토지 또는 주택을 출자하는 것은 유상양도에 해당하여 양도소득세 대상이 되므로 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 또는 ｢빈집 및 소규모주택정비사업법｣상의 양도로 보지 않는 경우를 제외하고는 출자일의 말일로부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고납부하여야 한다.

법인사업자의 경우

법인사업자는 정관상 목적사업에 주택신축판매업이 들어 있어야 주택의 구입이 사업상 재화로 인정받을 수 있으므로 유의하여야 한다. 사업상 재화에 해당하지 않을 경우 관련 유지비용 등이 비용으로 인정되지 않을 수 있다.

주택법상 지역주택조합의 사업시행 절차

주택법상 지역주택조합은 조합설립인가 → 사업계획의 승인 → 주택조합의 설립인가 → 사용검사 → 주택의 공급 등의 순으로 진행된다. 주택법상 단독주택은 20호이상, 공동주택은 20세대 이상, 도시형생활주택은 30세대이상의 주택건설사업을 시행하려는 자는 국토교통부장관에게 등록하여야 한다(주택법 제4조 제1항, 2016. 1. 19. 개정).

소규모주택정비법상의 사업 종류

소규모주택정비법상의 사업 종류와 시행 조건은 아래와 같다(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 제3조, 2018. 6. 12. 개정). 각 사업별로 시행절차는 상이하니 자세한 사항은 관련 법령을 참조하여야 한다.

구 분		자율주택정비사업	가로주택정비사업	소규모재건축사업
노후․불량건축물의 수		전체 건축물의 2/3 이상	전체 건축물의 2/3 이상	전체 건축물의 2/3 이상
기존 주택수	단독주택	10호 미만	10호 이상	200세대 미만 (주택단지)
	다세대 또는 공동주택	20세대 미만	20세대 이상
	단독+다세대(또는 공동)	20채 미만	20채 이상
시행 면적 제한		제한 없음	10,000㎡ 미만	10,000㎡ 미만

주택신축판매업에 따른 세금의 종류

부가가치세

주택을 판매(분양)할 때 주택법에 따른 국민주택규모(주거의 용도로 쓰이는 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85㎡(수도권을 제외한 읍 또는 면 지역은 100㎡)이하의 주택은 부가가치세가 면세된다. 다만, 상가는 과세된다. 건축에 따른 부가가치세 매입세액은 과세사업에 해당할 경우에는 매입세액이 공제되고 면세사업에 해당하는 경우는 매입세액이 불공제된다. 공통사업에 해당하는 경우에는 안분계산하여야 한다.

개인사업자의 경우

주택신축판매업의 수익인식시기는 주택을 판매(분양)한 때이다. 기존 주택을 철거하는 과정에서 나오는 부산물의 판매는 새로운 주택의 취득원가에 해당하고 판매시기가 아니므로 종합소득세 신고의무를 판단할 때 유의하여야 한다. 2019년부터 직전연도 수입금액 기준(성실신고는 당해연도 수입금액 기준)으로 아래와 같이 종합소득세를 신고납부하여야 한다. 종합소득세는 직전연도 소득금액을 기준으로 그 다음해 5.1~5.31(성실신고는 5.1~6.30)까지 자진하여 신고 납부하도록 되어 있다.

주택신축판매업의 경우에는 복식부기의무가 1억 5천만원 이상이고, 복식부기의무자는 단순경비율로 신고할 수 없으므로 세무사에게 의뢰하여 장부를 작성하여야 절세를 할 수 있다. 또한 당해연도 주택판매수입금액이 7억 5천만원을 넘는 경우에는 성실신고사업자가 되어 성실신고확인서를 제출하여야 하므로 장부를 작성하지 않은 경우에는 부가적인 가산세를 감수하여야 한다. 복식부기의무자는 사업용계좌의무가 있고 이를 어길 경우 가산세가 추가되므로 주택의 판매에 따른 수입금액, 인건비, 건축비, 자재 등 지출 등은 사업용계좌를 사용하여야 한다.

업종별	추계신고 유형		기장의무의 판정
	단순 경비율	기준 경비율	간편장부	복식부기
	단순 경비율	기준 경비율	간편장부	내부 조정	외부 조정	성실 신고
건설업(비주거용 건물 건설업은 제외하고, 주거용 건물 개발 및 공급업을 포함한다)	3천6백만원 미만 신규 전문직 제외	3천 6백만원 이상	1억 5천만원 미만 신규사업자 전문직 제외	↔	3억원 이상	7.5억원 이상
추계신고 시 불이익	없음	없음	무기장가산세(소규모사업자는 제외)	무기장 가산세	무기장 가산세	무기장 가산세

공동사업자의 경우

공동사업자는 해당 공동사업장을 1거주자로 보아 공동사업장별로 소득금액을 계산한다. 공동사업장별로 소득금액을 계산한 후 각 거주자간 약정된 손익분배비율에 의하여 각 공동사업자별로 분배한다.
공동사업자의 구성이 변경되는 경우에는 변동시마다 사업자등록 정정신고를 하고 변동시마다 소득금액을 계산하여야 한다.
공동사업자의 구성원이 개인사업자일 경우에는 종합소득세로 법인일 경우에는 법인세로 신고납부하여야 한다.

｢건축법｣상 여러채의 빌라 등을 재건축하여 일부를 상가 또는 주택으로 분양하고 기존 지주들이 1채씩을 가져가는 경우에는 ｢소득세법｣상의 공동사업에 해당하여 현물출자계약 시점에 유상양도한 것으로 보므로 양도소득세를 각자 신고납부하여야 한다. 이때 기존 지주들이 주택 1채씩을 가져가는 경우에는 공동사업자의 수입금액에 포함하지 아니한다.

법인사업자의 경우

법인사업자의 경우 원칙적으로 진행기준으로 수익을 인식하여야 하나, 중소기업의 1년미민 단기용역의 경우에는 완성기준으로 인식할 수 있다. 미분양 부동산은 소유권이전등기일과 잔금청산일 중 빠른 날에 수익을 인식한다.

법인이 주택을 판매하는 경우에는 일정한 임대주택과 사원용 사택 등을 제외하고는 토지 등 양도소득세를 법인세와는 별도로 추가적으로 납부하여야 한다. 토지 등 양도소득세율은10%(미등기일 경우 40%)이다.
토지 등 양도소득의 계산은 토지 등 양도금액에서 양도 당시 장부가액을 차감하여 계산한다. 따라서 판매수수료 등 부대비용은 비용으로 공제하지 못하므로 유의하여야 한다.

판매(분양)하지 않고 임대하는 경우

(1) 주택임대소득

주택신축판매업의 목적으로 신축한 주택을 분양하지 아니하고 임대하는 경우에는 주택임대소득과 상가임대소득에 대한 종합소득세 또는 법인세를 납부하여야 한다. 상가임대소득은 면적 · 가액과 상관없이 종합소득세 또는 법인세 납부의무가 있다.

주택임대소득에 대하여는 보증금에 대한 이자 성격의 간주임대료와 월세수입이 포함된다. 주택임대소득이 연간 2천만원 이하인 경우 2018.12.31.까지는 비과세이다. 다만, 고가주택(주택고시가액 9억원 초과)하거나 해외에 소재하는 주택은 제외한다.
2019.1.1. 이후 발생하는 주택임대소득은 2천만원 이하인 경우에도 비과세되지 않고 분리과세로 선택할 수 있다(소득법 64의2, 소득령 122의2). [(수입금액-수입금액 × 필요경비율) - 공제금액(주택임대소득외의 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에만 공제 적용)] × 14% ※ 필요경비율 50%, 공제금액 200만원을 적용하되, 임대주택 등록시 필요경비율 60%, 공제금액 400만원을 적용한다.
(2) 양도소득세

주택을 판매할 목적으로 신축하여 장기간 분양하지 아니하고 임대한 경우에는 주택 판매 시에 종합소득세가 아닌 양도소득세로 납부하여야 하는지 검토가 필요하다. 장기주택임대사업자 등록을 하고 임대를 하거나 분양을 위한 행위를 전혀 하지 않는 등의 경우에는 양도소득세로 과세될 수 있으므로 면밀한 검토가 필요하다.
양도소득세로 납부하여야 하는 경우 다세대주택을 신축한 경우 각각의 주택이 주택수에 포함되어 다주택자가 되어 양도소득세가 중과될 수 있으므로 주택을 신축할 경우 분양을 위한 것인지 임대를 위한 것인지 목적을 명확히 하여야 할 것이다.

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