2019 개정세법을 반영한 다주택자의 절세전략

BY 김미라   2019-01-08
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“세무사님, 이럴 줄 알았더라면, 세무사님 말씀대로 임대사업자등록을 진즉에 할 걸 그랬습니다! 정부가 임대사업자에게 깔아 놓았던 꽃길이 9.13대책으로 사라졌네요...”
조정대상지역에 2주택 이상을 보유한 분들 중에 주택임대등록의 실질적 효과를 제대로 알지 못하거나 너무 많은 생각을 하다가 임대등록 시기를 놓친 다주택보유자들의 하소연이다.
2주택 이상 부동산을 보유한 다주택자가 촘촘한 그물망 같은 중과를 피해 절세할 수 있는 방법에는 어떤 것들이 있을까?

2주택 이상의 부동산을 보유한 경우 주택임대등록을 통해 2년 이상 거주한 주택에 대한 비과세요건을 충족시켜 최대한 절세를 유도해야 한다. 그리고 여러 채의 주택을 소유한 자가 자산을 매매할 때는 최소한 10% 또는 20% 가산되는 중과세를 피하고 장기보유특별공제를 적극적으로 활용하여야 한다. 또한 1세대1주택 비과세 혜택을 적극적으로 이끌어 내며, 누진세율이 적용되는 양도소득세를 피하기 위해 부동산의 양도시기와 자산의 처분시기 등을 계획하여 한다. 부동산을 처분하기 전 다양한 절세방안를 통해 합법적인 출구전략을 모색해야 한다.


다주택자 주택임대사업등록으로 살아남기

2주택 이상을 보유한 주택임대사업자가 작년 기준으로 38만명을 육박했다. 정부가 주택임대사업을 양성화하고 실질적인 주택보유 현황을 면밀히 파악하기 위해 적극적인 세제지원책을 쏟아낸 결과이다.

그러나 너무 과도한 세제지원혜택이 오히려 지가 상승이 예상되는 조정대상지역의 투기세력까지 지원하는 결과를 만들어 2018년 9.13. 대책으로 주택임대사업자의 혜택을 대폭 삭제하였다. 또한 조정대상지역에서 주택임대사업등록을 한 경우 양도세 중과배제 및 장기보유특별공제와 종합부동산 합산배제를 적용하지 않기로 하였다. 그렇다면 주택임대사업자에 대한 지원책이 줄어든 상황에서 임대업을 등록하는 것이 그래도 유리할까?

결론부터 얘기하면 임대사업자의 등록의무기간을 최소한 유지할 수 있다면 임대사업등록을 하는 것이 그래도 낫다고 할 수 있다.

다음의 상황을 보면 주택임대사업등록이 절세를 위한 결정적 역할을 한다는 것을 알 수 있다(단, 소득세법상 장기임대주택을 충족한 임대주택에 한함). 일시적 1세대2주택의 경우 거주 및 보유기간이나 여타의 비과세 요건을 갖추지 못하는 경우, 임대사업자등록을 활용하여 비과세혜택을 적용받을 수 있는데, 이를 거주주택 과세특례라 한다. 2년 이상 거주한 주택을 양도하고 그 거주주택의 비과세여부를 판단할 때 장기임대주택은 주택 수에서 제외되므로 거주한 주택은 비과세를 적용받을 수 있다(소득세법 시행령 제155조 제20항).

장기임대주택이란 세무서와 지방자치단체에 사업자등록을 하고 임대 개시 당시 주택의 기준시가가 6억원(수도권 외 3억원) 이하인 임대주택을 말한다. 따라서 지자체에 임대등록을 하였다고 해서 장기임대주택에 해당되는 것이 아니라, 세무서에 사업자등록을 하고 임대개시 당시의 기준시가 요건을 충족하여만 거주주택 과세특례를 적용받을 수 있다.

위의 상황은 2채의 주택을 보유한 상황에서 대체주택을 양도하는 경우로서 일시적 1세대2주택 비과세 규정을 적용받을 수 없지만, 다주택자이나 임대주택등록을 한 임대사업자로서 비과세혜택을 받은 경우이다.

2년 이상 거주한 주택을 비과세 받고 이후에 장기임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도한 경우에도 장기임대주택에 대해 비과세를 적용받을 수 있다. 다만 직전 거주용 자가주택 양도일 이후 발생하는 양도차익분에 대해서만 비과세가 적용된다.

거주주택 & 임대주택 비과세 이러한 거주주택 과세특례는 종전에는 장기임대주택을 여러 채 보유하고 있어도 특례요건만 갖추는 경우에는 장기임대주택을 모두 주택 수에서 제외하므로 적극적인 절세 방안으로 활용할 수 있었다. 그러나 2019.1.7. 발표된 세법 후속 시행령 개정안에 의하면 최초 거주주택을 양도하는 경우에 한해 비과세를 적용한다. 즉, 거주주택 과세특례는 최초 거주주택에 대해서 1회만 적용하는 것으로 개정되었다. 이 법은 시행령 시행일 이후 신규 취득하는 분부터 적용하되, 시행일 당시에 거주하고 있는 주택(시행일 이전에 거주주택을 취득하기 위해 계약금을 지불한 경우도 포함)은 종전 규정을 적용한다.


단 1회의 거주주택 과세특례!
양도차익이 가장 큰 주택에 2년 거주하여 최대의 절세효과 뽑아내기!

양도차익이 가장 클 것으로 예상되는 주택을 거주주택으로 하여 단 한 번 밖에 없는 거주주택 과세특례의 효과를 이용하여야 한다. 즉, 해당 거주주택에 2년을 거주하고, 보유하고 있는 나머지 주택은 장기일반임대주택 등으로 등록하여 50% 또는 70%의 장기보유특별공제 등을 활용할 수 있는 절세전략을 생각해야 한다. 따라서 주택을 여러 채 보유한 다주택자는 양도차익이 큰 주택에 대해 최대한의 비과세를 끌어내는 전략을 강구해야 한다.

세법 개정으로 인한 1회의 거주주택에 대한 절세효과를 극대화 할 수 있도록 양도차익이 가장 큰 주택에 2년 거주하는 요건을 채우는 방법을 적극 활용하자. * 거주주택은 양도차익이 가장 큰 주택으로 선정

70% 장기보유특별공제 활용하기

주택을 여러 채 보유하고 있는 다주택자는 주택임대등록을 통해 장기보유특별공제를 적극적으로 활용할 필요가 있다.

조세특례제한법 제97조의3에 따른 장기보유특공제 우대율이 적용되는 장기일반민간임대주택(구 준공공임대주택)은 8년 임대 후 양도하면 50%, 10년 임대 후 양도하는 경우 70%의 장기보유특별공제율이 적용된다.

여기서 임대주택의 요건은 수도권은 6억원 이하, 수도권 이외 지방은 3억원 이하의 가액요건과 국민주택규모 이하의 면적을 충족하고 지자체와 세무서에 장기일반민간임대주택(구 준공공임대주택)으로서 8년 임대기간으로 등록한 주택을 말한다.

아래의 일반적인 경우와 조특법 제97조의3에 따른 공제율의 차이를 비교해 볼 수 있다.

일반장기보유특별공제 조특법 제97조의3 장기보유특별공제*
보유기간 공제율(%) 보유기간 공제율(%)
3년 이상 4년 미만 6% 3년 이상 4년 미만 -
4년 이상 5년 미만 8% 4년 이상 5년 미만 -
5년 이상 6년 미만 10% 5년 이상 6년 미만 -
6년 이상 7년 미만 12% 6년 이상 7년 미만 -
7년 이상 8년 미만 14% 7년 이상 8년 미만 -
8년 이상 9년 미만 16% 8년 이상 9년 미만 50%
9년 이상 10년 미만 18% 9년 이상 10년 미만 50%
10년 이상 11년 미만 20% 10년 이상 11년 미만 70%
11년 이상 12년 미만 22% 11년 이상 12년 미만
12년 이상 13년 미만 24% 12년 이상 13년 미만
13년 이상 14년 미만 26% 13년 이상 14년 미만
14년 이상 15년 미만 28% 14년 이상 15년 미만
15년 이상 30% 15년 이상
* 조세특례제한법 제97조의3(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례)

임대주택으로 등록한 주택의 취득세 및 재산세 감면규정은 2021년까지 연장

민간임대주택법에 따른 임대주택으로 등록한 주택의 취득세와 재산세 감면규정이 2018년 일몰규정이었으나, 2021년으로 연장되었다.
지방세특례제한법에 따라 60㎡ 이하의 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양받아 취득일로부터 60일 이내에 지자체에 임대주택으로 등록하는 경우 취득세가 감면된다. 또한 2채 이상의 공동주택이나 오피스텔을 임대주택으로 등록하고 임대하는 경우 그 면적에 따라 재산세가 감면된다.

미등록시 임대수입금액의 0.2% 가산세
주택임대소득자 사업자등록 의무화

세금을 절세한다고 생각할 때 부동산을 팔아서 이익을 줄이는 방법도 있지만, 의무규정을 이행하지 않음으로써 발생하는 가산세를 피해나가는 것도 중요한 절세방법이다.

그 중 하나가 주택임대소득자 사업자등록 의무규정이다.
소득세법 제168조 제1항의 규정에 따라 주택임대수입금액의 유무에 관계없이 주택임대업을 영위하는 자는 세무서에 사업자등록을 해야 할 의무가 있다. 임대사업등록을 하지 아니한 경우에는 미등록기간 동안의 임대수입금액에 대해 0.2%의 가산세가 적용된다.

가령 임대사업자등록을 하지 아니하고 10년 동안 아파트를 임대하고 받는 돈이 3억 5천만원(연간 3500만원×10년)이라고 가정하면 3억 5천만원의 0.2%인 70만원을 가산세로 납부해야 한다.


부부간 공동명의와 부부간 증여 & 부담부 증여

부동산에 투자하는 경우에는 부부간 공동명의, 공동지분을 소유하는 것이 유리하다.
양도소득세, 임대소득세, 종합부동산세는 인별과세가 원칙이므로 부부가 함께 공동명의가 되어 있으면 그 지분율에 따라 소득금액이 나누어진다. 따라서 양도소득세, 소득세, 종합부동산세가 단독일 때보다는 상대적으로 많이 줄어든다. 종부세의 경우도 인별로 각각 6억원을 주택공시가격에서 차감하므로 세부담이 많이 줄어든다.

부부간 증여의 경우 6억원까지 배우자 공제가 되고 있다. 당장 돈이 급하지 않는 경우에는 부부간 증여를 통해 6억원(10년간)을 공제받고 증여를 하는 방법도 하나의 절세전략이다.
증여세를 부담하지만, 6억원의 공제가 있으므로 양도하는 경우에 비해 세부담이 낮아지는 경우가 있기 때문이다.
이때 주의할 점은 증여 후 5년 내에 양도를 하지 않아야 한다. 배우자에게 증여를 하고 5년 내 양도를 하는 경우 배우자 이월과세가 적용될 수 있기 때문이다. 배우자 이월과세는 토지, 건물, 특정시설물이용권을 배우자나 직계존비속에게 증여하고 증여한 날부터 5년 내에 그 자산을 제3자에게 양도하면 증여를 한자의 취득가액을 양도자산의 취득가액으로 보는 것을 말한다.

양도와 증여가 결합된 부담부증여를 통해서도 절세전략을 수립할 수 있다.
예컨대 부인명의의 아파트를 전세로 주고 있는 경우, 이 아파트를 경제력이 있는 남편에게 부담부증여를 하는 경우 남편에게 전세금 상당액만큼은 유상이전으로 보아 양도세를 과세하고 나머지는 증여로 보아 6억까지 배우자공제를 받을 수 있다. 조정대상지역의 아파트를 매매하는 경우 양도세 중과가 적용되고, 장기보유특별공제도 배제가 되므로 양도비율과 증여비율을 산정하여 최대의 절세효과를 만들어야 한다.


다주택자의 법인등록

개인이 조정대상지역에 주택을 취득, 양도하는 경우 양도세 중과, 종부세 합산과세, 임대소득과세 등의 과중한 세부담이 예상된다. 법인의 경우 임대사업으로 등록한 경우 임대사업과 관련하여 발생되는 비용은 법인의 경비처리가 가능하다. 주택매매차익에 대해 10%의 법인세 추가납부가 발생하나 개인의 양도소득에 비해 세부담이 많이 줄어들어, 주택을 다수 보유한 개인은 법인화를 통한 사업을 고려해 볼 필요가 있다.